Основные правила продажи квартиры долями собственников

Основные правила продажи квартиры долями собственников

Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Какую долю в квартире можно продать?

В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

  • долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
  • совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.


Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

    Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли продать квартиру по долям?

Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

    Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.
В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них.

В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.

С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

Можно ли продать часть доли в квартире?

Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

Он также должен получить согласие сособственников.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

  1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
  2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
  3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
  4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
  5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Нюансы некоторых сделок

Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Возможные риски

До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Читать еще:  Где взять технический паспорт многоквартирного дома?

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как продать долю в квартире

Не всегда человек имеет в собственности целую квартиру. Нередки случаи получения в наследство или приобретения иными способами доли в общем жилье. Со временем может возникнуть необходимость продажи такой собственности. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать?

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя?

Главная особенность продажи такой недвижимости касается наличия у неё совладельцев. Поэтому для продажи необходимо учитывать их интересы. Стоит подробно описать все аспекты процесса выделения и продажи доли в квартире.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре. Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы. Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах. Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

  • При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
  • При получении доли в дар.
  • При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
  • При покупке доли.
  • При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Главное, что нужно учитывать – доля должна быть выделена. Если на квартиру существует общая собственность, без выделения долей, то продать её нельзя. Для этого нужно пройти процедуру выделения доли, что возможно по соглашению сторон (собственников квартиры) или в судебном порядке.

Только после получения документов о праве собственности на долю можно будет заниматься её продажей.

Всё остальное в этом процессе идентично продаже квартиры только с учётом преимущественного права других дольщиков, о котором сказано выше.

Кстати, доли при разделе квартиры могут быть равные или неравные, как решат сами владельцы недвижимости.

Заверяя сделку у нотариуса нужно учитывать, что он несёт ответственность только за проверку законности данной сделки. Предыдущие сделки с данной собственностью нотариус проверять не обязан, также как и следить за порядком расчётов сторон сделки.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

  • Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
  • После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
  • Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
  • Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
  • Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Читать еще:  Образец заявления на получение субсидии на приобретение жилья

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
  • Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
  • Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

  • Данные сторон.
  • Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
  • Стоимость доли.
  • Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
  • Порядок расчётов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Указание о передаче доли по соответствующему акту.
  • Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают. Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным. Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены. Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому. Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры. Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

  • Цену доли.
  • Её описание.
  • Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

  • Указать данные продавца.
  • Вид объекта и его кадастровый номер.
  • Адрес объекта.
  • Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Читать еще:  Как расприватизировать квартиру: можно ли сделать это с несовершеннолетним? – Земельное право

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ссылка на основную публикацию