Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2020 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Видео: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке? Как узаконить свои идеи?

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Читать еще:  Лишение права собственности на долю в квартире: основания, образцы исков

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли её согласовать с банком и как узаконить?

Иногда приходится брать в ипотеку не ту квартиру, которая подошла по всем показателям, а самую оптимальную по цене.

Есть ли законная возможность несколько перепланировать расположение комнат и подсобных помещений, если недвижимость в ипотеке?

Проще говоря, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О рисках покупки или продажи квартиры с перепланировкой вы можете узнать на нашем сайте.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?

Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.

Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.

На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.

Какими законами регламентируется?

Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов.

В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.

Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.

Что говорит банк?

Ипотечное кредитование проводится многими финансовыми учреждениями, у руководства каждого из них может быть свой взгляд на перекройку жилища.

Некоторые банки вносят в кредитный договор условие о запрещении всяческого вмешательства до истечения срока погашения кредита, а большинство банков ничего не имеет против, если стоимость недвижимости в результате переделок возрастет.

Но есть еще страховая компания, которая тоже должна одобрить намерения плательщика кредита.

Рамки дозволенного

Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:

  • менять расположение санитарных приборов и даже установить душевую кабину вместо ванны;
  • остеклить балкон или лоджию;
  • заменить дверной или оконный блок, не меняя размеров проемов;
  • делать косметический ремонт;
  • поменять покрытие пола, не трогая весь «пирог».

Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:

  • перенести ненесущую перегородку;
  • объединить ванную комнату и уборную в совмещенный санузел, разобрав перегородку между ними;
  • расширить ванную или туалет за счет примыкающих кладовки, коридора и пр.;
  • кардинально сменить весь «пирог» пола;
  • расширить кухню за счет коридора, или кладовой, или даже комнаты, но с принятием мер безопасности, и пр.

В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.

Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:

  • закрывать вентиляционные каналы;
  • разбирать несущие стены;
  • демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
  • устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
  • делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.

В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.

Как узаконить?

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.

С чего начать, куда обратиться?

Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.

Читать еще:  Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости в 2020 году

Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:

  • после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
  • у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.

Дальше нужно провести заседание домашнего совета и выяснить мнение всех домочадцев по этому поводу, так как потребуется их письменное согласие.

С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.

Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.

Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.

В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.

Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:

  • заявление;
  • проект;
  • все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
  • технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт заявителя (копия);
  • письменное одобрение всех членов семьи.

Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.

Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.

Сроки оформления, стоимость и результат

Сроки оформления составляют период не более 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.

Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.

В каком случае могут отказать?

Отказ может последовать, если:

  • предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
  • перекрываются вентиляционные каналы;
  • объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
  • заинтересованные службы не дали согласия;
  • нарушается звукоизоляция полов;
  • правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.

Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.

Особенности и нюансы

Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.

Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

Нарушение условий договора чревато санкциями.

Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.

О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры – всегда ответственное решение, которое дается ее владельцам не так уж и просто. Особенно часто с такой необходимостью сталкиваются покупатели «вторичной» недвижимости. Переустановка сантехники, «трансформация» проемов в стенах и крышах, снос несущих перегородок, врезание технического оборудования – эти и другие глобальные изменения должны быть установлены в техническом паспорте жилища.

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

  • Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
  • Монтаж камина в панельном доме;
  • Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
  • Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
  • Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
  • Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
  • Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
  • Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как согласовать?

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

  • Внимательно прочитайте условия договора с банком;
  • Оформите эскиз или проект квартиры;
  • Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
  • Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
  • Напишите заявление в жилищную инспекцию;
  • Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
  • Письменно уведомить сотрудников банка.

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Перечень необходимых документов

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

  • Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
  • Письменное согласие кредитной организации;
  • Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Поэтажный план и экспликация квартиры;
  • Эскиз и проект перепланировки жилья;
  • Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке? Этот вопрос волнует и тех, кто уже является счастливым обладателем квартиры, и кто только собирается её покупать. Давайте искать ответ вместе.

Жилищная проблема

Согласитесь, не каждый может похвастаться собственным жильем. Раз уж нет состоятельных родителей или наследства богатой бабушки, выбор невелик. Либо снимать жильё, либо начинать копить деньги. Небольшая, но личная квартира, участок с симпатичным домиком – заманчивые предложения так и летят отовсюду. И неважно, сколько вам лет, в любом возрасте желания должны исполняться. Не смогли накопить средств? Это тоже не беда. Решается квартирный вопрос элементарно, нужно лишь разобраться с премудростями кредитования и понять, как воплотить мечту в реальность.

Понятие ипотеки

Одним из самых доступных способов покупки жилья является ипотека. Для многих семей — это единственный вариант приобретения недвижимости, улучшения своих жилищных условий. Ипотечные займы становятся все более привлекательными благодаря низким процентным ставкам, простоте оформления. К тому же, отпадает необходимость поиска предмета залога – залогом становится сама квартира. Грамотный выбор банковского учреждения, тщательный анализ своих финансовых возможностей гарантируют превосходный результат.

Мысли о перепланировке квартиры

Становясь обладателем новой квартиры, кажется, что радости нет предела. Однако, со временем, у всякого человека может возникнуть потребность изменить любимое жилище на более удобное, благоустроенное. Квартира нуждается в перепланировке. Перепланировка заключается в таких изменениях, которые следует внести в технический паспорт жилого помещения. Как с неба сваливается вопрос: «Можно ли устраивать капитальный ремонт с перепланировкой квартиры, если кредит еще не погашен?». Скоро мы с вами об этом узнаем.

Тонкости ипотеки

При выдаче ссуды, банк оформляет приобретаемую квартиру в залог. Собственник квартиры законодательно ограничен в своих правах и на время действия кредитного договора не имеет возможности распоряжаться залоговым имуществом. Жильё должно оставаться в таком же виде, в каком оно находилось в момент оценки экспертом. Любые преобразования квартиры не должны снизить её стоимость. Поэтому, первым делом, достаточно открыть договор ипотеки — основной документ, в котором определены ключевые моменты, касающиеся предмета залога (жилья).

В разделе «Права и обязанности заёмщика» должно быть указано, какие процедуры разрешено совершать с заложенным имуществом.

Некоторые банки запрещают всякого рода ремонтно-строительные работы в квартире до момента возмещения долга. Все же большинство кредитных учреждений оказывают помощь своим клиентам. Если вы исполнительный заёмщик, у вас благоприятное кредитное прошлое и не было несвоевременных платежей, наверняка получите разрешение банка.

Читать еще:  Как поменять паспорт после замужества через Госуслуги: пошаговая инструкция

Самовольная и неузаконенная перепланировка

Изредка, но встречаются граждане, которые допускают своевольную перепланировку без согласования с ответственными органами, в том числе без разрешения банка. Если в дальнейшем попытаться узаконить переделку в административном либо судебном порядке, без разбирательства с представителями банка не обойтись.

Однако, если всё же вы решите заняться ремонтом без уведомления учреждения банка, рискуете заработать негативную репутацию. Специалист по залоговому имуществу располагает полномочиями внезапно навестить вас и проверить сохранность залога. В случае, если в момент осмотра обнаружится неправомерно проведенная перестройка, банк потребует от вас письменное обязательство привести состояние квартиры в первоначальный вид, согласно техническому паспорту, либо уплатить штраф.

Более жёсткий вариант – банк вправе предложить досрочно вернуть кредит из-за нарушения заёмщиком условий договора.

Если в назначенное время ссуда не будет возвращена, финансовое учреждение может подать иск в суд о взыскании долга и наложения ареста на заложенное имущество. Так можно и вовсе лишиться квартиры, и ваши планы останутся в мечтах.

Начинаем перепланировку

Согласно законодательству, инициировать перепланировку жилища может исключительно его собственник. В нашем случае, когда обладатель квартиры на время действия кредитного договора утрачивает полномочие на владение имуществом, предоставить разрешение может только банк. Вдобавок, согласие должна предоставить страховая компания. Ведь изначально договор заключался на квартиру, цена на которую после ремонта может стать иной. Соответственно, изменится и стоимость страховки. Исходя из этого, эксперт по оценке недвижимости должен дать заключение, что впоследствии ценность квартиры не утратится.

Заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена)

Заявление на уже произведенную перепланировку

Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке

Переделать квартиру, находящуюся в частной собственности сложно, но возможно. Подобный вопрос урегулирован в 4 главе ЖК РФ. Посетив необходимые инстанции и получив разрешающие документы, можно приступать к ремонтным работам. Но как обстоит дело, если затеяна перепланировка в ипотечной квартире? Можно ли заемщику переустроить жилье, и что нужно для этого сделать — узнаем, обратившись к действующему законодательству.

Банк — всему голова

По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:

  1. В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
  2. Продавать недвижимость
  3. Делать перепланировку

В последнем случае запрет законодательно не установлен. Однако руководствоваться нужно не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовой организацией при оформлении ипотечного кредита. В нем часто присутствует пункт о невозможности изменения конфигурации квартиры, купленной в ипотеку до получения собственности, до выплаты ссуды. Но даже если его нет, придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждающую одобрение бумагу.

Процедура перепланировки

Значимое переустройство квартиры — довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, затраченном на проведение ремонтных работ. Процедура согласования занимает длительный период и не всегда приводит к желаемым результатам.

Составление плана

Чтобы узаконить перепланировку сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с обозначенными изменениями. Первый предусмотрен при выполнении незначительных ремонтных работ, таких как:

  1. Установка или снос перегородки между ванной комнатой и туалетом
  2. Удаление встроенных шкафов
  3. Разрушение ненесущих перегородок

Более существенные изменения обозначаются на плане. Составление документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной фирмой. Профессионалы при работе учтут строительные и санитарные нормы и сделают план, соответствующий требованиям законодательства.

Проведение экспертной оценки

Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не стоит забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров имущества, но и ценовых показателей. Поэтому прежде чем обращаться в банк, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Существует два варианта действий:

  1. Привлечь фирму, лицензированную на деятельность по установлении стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену на квартиру, а затем изучит предоставленный план и определит изменения.
  2. Обратиться в страховую компанию, с которой заключен договор. Организация предоставит собственных оценщиков. Но оплачивать их услуги придется заявителю.

Второй вариант более выгоден, так как эксперты могут сразу сказать, одобрит ли проведение перестройки страховая компания.

Согласование со страховщиком

Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения от компании, застраховавшей недвижимое имущество. Как правило, соглашается с просьбой заемщика подобная организация только при наличии следующих условий:

  • переоборудованная квартира не потеряет в цене
  • договор страхования имущества будет пересмотрен, а размер страховых выплат увеличен

К тому же возможно временное увеличение тарифа на срок проведения ремонтных работ, так компания пытается минимизировать риски потери имущества из-за ухудшения состояния.

Соглашение с банком

Когда консенсус со страховой фирмой достигнут, можно обратиться непосредственно в финансовую организацию. Если в договоре прописано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до выплаты последнего платежа.

Но большинство банков лояльно относится к подобным просьбам заемщиков. Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможна перепланировка ипотечной квартиры:

  1. Недвижимость оценена более, чем в 1.5 миллиона
  2. Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
  3. Достигнуто согласие со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма

Основным условием, при соблюдении которого выдает согласие на перепланировку ВТБ24 и Газпромбанк, является наличие разрешающей бумаги от органов местного самоуправления. Поэтому прежде, чем обращаться с просьбой, следует посетить Жилищную комиссию. В перечень дополнительных требований входит:

  • предоставление технической документации на недвижимость
  • направление в банк отчета о стоимости переделанного имущества

Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок на предоставление документов о проведении перепланировки и регистрации изменений в БТИ. Обычно он составляет полгода.

Обращение в Жилищную инспекцию

Если удалось согласовать перепланировку с финансовой организацией, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилинспекции ремонт считается законным.

Указанная инстанция рассмотрит заявку на перепланировку, только если гражданин предоставит ряд документов:

  • договор купли-продажи
  • план, отражающий новую конфигурацию квартиры
  • письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
  • разрешение банка
  • письмо с одобрением от страховой компании
  • заключение экспертов от различных инстанций:
    • пожарной службы
    • Роспотребнадзора
    • обслуживающей газовой компании
    • СЭС
    • Ростехнадзора
  • техпаспорт
  • согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности

Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончанию Жилищная инспекция высылает проверяющих, производящих оценку изменений и их соответствие заявленным. При отсутствии нареканий выдается специальный акт, разрешающий использовать недвижимость по прямому назначению. На его основании перепланированная квартира регистрируется в БТИ, а подтверждение о внесении изменений направляется в банк.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.

После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.

Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.

Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

  1. Назначение штрафа
  2. Увеличение процентов по кредиту
  3. Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
  4. Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

  1. Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
  2. Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.

А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Советы юристов по проведению перепланировки

Как можно сделать перепланировку в квартире? Как быть, если недвижимость в ипотеке? Уточните у наших юристов интересующие Вас вопросы, заполнив форму ниже.

Ссылка на основную публикацию