Сегмент торговой недвижимости пострадал от пандемии сильнее других. Особенно заметно ограничительные меры сказались на торговых центрах, их работа почти полностью остановилась на 2-4 месяца, в некоторых городах ТЦ вернулись к работе буквально на днях.
Татьяна ДИВИНА, старший директор департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield
Кроме ограничений, на работу торговых предприятий очень сильно влияет снижение покупательской способности населения. По прогнозам Минэкономразвития, реальные располагаемые доходы по итогам 2020 года снизятся на 3,8%, а оборот розничной торговли — на 5,2%. И к уровню 2019 года потребительский рынок вернется не ранее, чем в 2022 году. Хотя согласно опросам, проведенным компанией «Ромир», доля свободных денег на руках растет, население предпочитает не тратить и создавать «денежную подушку». Экономят люди в первую очередь на развлечениях, досуге, услугах и общественном питании. Это естественный образ поведения в кризисные и посткризисные периоды, который мы наблюдали и в 2009, и в 2015 году. Положение к тому же осложняется сохраняющейся угрозой второй волны пандемии.
В сложившейся ситуации ритейлеры и собственники торговых центров сосредоточились не на развитии, а на оптимизации существующих объектов. Несмотря на негативные факторы, резкого роста вакансии в ТЦ не произошло. В основной массе владельцам центров удалось согласовать с арендаторами приемлемые для обеих сторон условия как на период локдауна, так и на последовавшие за этим месяцы. По данным собственников ТЦ, правом выхода из договоров аренды по новому закону воспользовались единицы. Возможно, однако, что вакансия начнет расти позднее, и к концу года показатель увеличится до 1013% в среднем по Москве. Посещаемость столичных ТЦ после открытия в июне заметно выросла, и мы полагаем, что до конца года она еще немного подрастет, но вряд ли вернется к докарантинным уровням в этом году.
На этом фоне строительная активность заметно снизилась. За первые шесть месяцев текущего года в России было введено в строй всего три форматных торговых центра площадью более 15 тыс. кв. м — ТЦ «Остров мечты», МФК «Kvartal West» и The Outlet Moscow (их общая торговая площадь составила 131 тыс. кв. м). Все эти объекты расположены в Москве, в регионах России за полгода не было запущено ни одного нового торгового центра. Перенос сроков ввода новых объектов до восстановления или как минимум стабилизации обстановки представляется наиболее оптимальной стратегией, поэтому высока вероятность того, что объекты, заявленные к вводу на конец года, будут открыты в более поздние сроки. Мы ожидаем, что до конца года на рынок выйдет еще 250-300 тыс. кв. м в новых торговых объектах. Это на 30% меньше, чем в прошлом году, что вполне объяснимо.
Отметим, что самые большие объемы торговых площадей входят в состав многофункциональных комплексов. Так, например, «Остров мечты» — это парк развлечений с торговой составляющей, ТПУ «Щелковская» — транспортно-пересадочный узел (планируется к вводу до конца года), МФК «Kvartal West» — комплекс зданий с офисными, торговыми и жилыми помещениями. Интеграция различных функций в одном объекте недвижимости — тренд развития сегмента на ближайшие несколько лет.
По нашим оценкам, стабилизация в сегменте торговых центров произойдет к концу этого года — началу следующего. Ожидать возвращения к показателям прошлого года стоит не ранее второй половины следующего года, а вот рост мы увидим, скорее, в 2022 году, вместе с восстановлением показателей потребительского рынка.