Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности

Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности

В быту старший по многоквартирному дому или подъезду, ранее назывался управдомом — ответственное лицо, наделенный рядом прав и обязанностей, представляющий интересы собственников квартир перед управляющей компанией, органами власти и службами ЖКХ.

Важно! На основании статьи 161.1 ЖК, если нет товарищества собственников или управляющего кооператива, жильцы помещений на общем собрании обязательно избирают совет. Который определяет ответственное лицо — председателя совета.

Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».

В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.

Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.

В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома. Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся. На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.

Функции совета и председателя многоквартирного дома

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
  • вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
  • представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
  • осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
  • предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

  • вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
  • заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
  • контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
  • представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

Права и обязанности председателя совета

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного голосования (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ настоящий Кодекс дополнен статьей 161.1

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

Читать еще:  Как самостоятельно снять землю с кадастрового учета: 3 главных правила - PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

​Можно ли досрочно выбрать новый совет многоквартирного дома?

В повестку дня общих собраний собственников часто включают вопрос о переизбрании совета многоквартирного дома. Хоть этот вопрос Жилищным кодексом РФ и отнесен к компетенции общего собрания, не всегда решения по нему признаются судом правомерными.

Речь о досрочном выборе нового состава совета дома. Согласно ч. 9, 10. ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания его правления. При этом совет подлежит переизбранию каждые два года, если собственники не установили другой срок полномочий совета. Если после окончания срока полномочия собственники не приняли решение о переизбрании совета, то его полномочия продлеваются на тот же срок автоматически. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием. Других оснований для досрочного переизбрания Жилищный кодекс РФ не содержит.

Сейчас мы не будем рассматривать случаи, когда члены совета перестали быть собственниками или досрочное переизбрание совета вызвано другими объективными причинами. Рассмотрим практику именно по тем ситуациям, когда в доме выбран и действует совет, но появляется новая инициативная группа, которая тоже хочет быть в совете дома и не хочет дожидаться окончания срока полномочий текущего совета, либо она недовольна работой членов совета и хочет их быстрее сменить.

В суды об оспаривании таких решений обычно идут члены старого совета многоквартирногодома, и если собрание проведено с нарушениями или вопросы повестки сформулированы некорректно, то суды часто удовлетворяют иски собственников и признают решения о досрочном переизбрании совета многоквартирного дома недействительными.

Апелляционное определение Омского областного суда от 19.08.2015 по делу N 33-5593/2015

Признавая недействительным решение общего собрания о досрочном переизбрании совета дома, суды указали, что указание в повестке дня общего собрания причины переизбрания совета дома является обязательным. Отсутствие в сообщении о проведении общего собрания такой информации, по мнению суда, является существенным нарушением ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

В повестке дня на голосование ставился вопрос о прекращении полномочий действующего совета и его председателя, а также об избрании нового совета дома в ином количественном составе и на иной срок, избрании нового председателя. Суд посчитал эти решения незаконными: «закон запрещает безосновательное досрочное прекращение деятельности избранного совета помещений многоквартирного дома, полномочия которого прекращаются только по истечении установленного общим собранием собственников срока действия. При этом, нельзя изменить и сам срок действия полномочий до истечения указанного срока. Досрочное прекращение деятельности совета возможно только в двух указанных выше случаях, прямо указанных в законе: принятия решения о создании ТСЖ,ненадлежащее исполнение членами совета своих обязанностей».

Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 16.12.2015 по делу N 33-4719/2015

Суды признали решения общего собрания недействительными, потому что «обстоятельств, подтверждающих ненадлежащее исполнение своих обязанностей советом многоквартирного дома, по делу не установлено».

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.05.2015 по делу N 33-4438

Переизбрание совета дома было признано недействительным, так проводилось досрочно, при этом в документах собрания не было сведений о причинах досрочного переизбрания.

Суд указал, что досрочное прекращение деятельности совета возможно только в двух случаях, прямо указанных в законе, одно из которых — ненадлежащее исполнение членами совета своих обязанностей, что судом не установлено.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.08.2018 по делу N 33-12587/2018

Суд признал недействительным решение о досрочном переизбрании совета многоквартирного дома по тем же причинам: «Вопрос о переизбрании совета МКД и прекращении полномочий действующего совета МКД в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей на голосование общего собрания собственников не ставился, как и не указывалось, в чем именно заключается ненадлежащее исполнение обязанностей членами совета МКД.

Таким образом, общим собранием собственников помещений в МКД принято решение по вопросу об избрании нового совета МКД без каких-либо оснований, то есть незаконно, противоречит требованиям статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, следовательно, допущено существенное нарушение при проведении общего собрания собственников помещений в МКД».

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2016 г. по делу N 33-25514/16

Суды признали решение общего собрания об избрании совета многоквартирного дома недействительным: в доме ранее был выбран совет и его председатель со сроком полномочий 5 лет, этот срок не истек, хотя по ч. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ совет дома может быть переизбран общим собранием досрочно в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей. Таких обстоятельств по делу установлено не было.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2017 по делу N 33-45214/2017

Решение общего собрания также признано недействительным: вопрос о переизбрании совета дома и прекращении полномочий действующего совета дома в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей на голосование общего собрания собственников не ставился и на самом собрании таких обстоятельств выявлено не было.

Читать еще:  Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, может ли он быть собственником до 14, как решается вопрос получения доли, как переписать жилье?

У Мосгорсуда имеется и другая практика.

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.02.2019 N 33-8618/2019

Бывший председатель совета дома пыталась признать недействительным решение общего собрания о досрочном переизбрании совета, ссылаясь на всё то, что писали суды выше: отсутствие в повестке вопросов о признании работы неудовлетворительной, не предоставление собственникам информации о причинах и основаниях переизбрания.

Суд сослался на ч. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, но отказал в удовлетворении заявления: «вопрос о переизбрании совета дома имеет ссылку на п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ. Требований о включении в повестку дня отдельно вопроса о ненадлежащем исполнении обязанностей Советом МКД действующим законодательством РФ не установлено, равно как и требований о представлении такой информации в порядке ст. п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ… Данный вопрос отнесен жилищным законодательством РФ к компетенции собрания собственников, которые при принятии решения о досрочном переизбрании совета многоквартирного дома в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязанностей исходят из своей собственной оценки действий (бездействия) совета дома».

Таким образом, в данном случае суду хватило лишь указания в документах собрания на ч.10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ про досрочное прекращение полномочий совета дома.

Обобщая эти примеры, можно сделать такие рекомендации:

— при переизбрании совета дома убедитесь, что полномочия предыдущего совета дома истекают, и проводите собрание по выбору совета многоквартирного дома в связи с истечением срока полномочий прошлого совета,

— если есть необходимость досрочного переизбрания совета, соберите информацию о ненадлежащей работе текущего совета, это может пригодиться отстоять решение собрания в суде.

— перед тем, как придумать, в чем заключается ненадлежащая работа совета дома, обязательно откройте и прочитайте ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, посмотрите полномочия совета, чтобы не получилось так, что вы ждете от совета выполнения тех полномочий, которыми он не наделен.

— в повестке дня собрания обязательно прописать причину переизбрания, можно включить отдельно вопросы о признании работы текущего совета ненадлежащей и о прекращении его полномочий в связи с этим.

— если численность избираемого совета дома отличается от численности предыдущего, то лучше не просто ограничиться указанием списка фамилий, но и отразить в решениях установление новой численности совета многоквартирного дома.

— не забывайте, что в совет дома могут быть выбраны только собственники помещений этого дома.

Как организовать выборы совета дома?

Выбрать совет дома, который будет усердно защищать интересы собственников, не так просто. Как организовать выбор совета многоквартирного дома? Как часто его нужно проводить? Что следует указать в протоколе и можно ли голосовать в заочной форме? Как выбрать совет дома и организовать переизбрание? Давайте рассмотрим эти вопросы.

Компетенция

Если в Вашем доме нет никакой «управляющей» организации, которая занимается благоустройством сооружения и двора ее необходимо создать.

Согласно жилищному кодексу РФ и его требованиям необходимо создать совет дома.

Он выполняет несколько важных задач:

  • организация необходимых работ для обслуживания и ремонта дома; при этом, все важные решение принимает общее собрание;
  • анализ и планирование необходимых работ в соответствии с потребностями и пожеланиями жильцов;
  • контроль качества предоставляемых Управляющей компанией услуг.

Выбрав совет дома, вы сможете переложить на его членов решение многих проблем, которые раньше жильцы должны были принимать в одиночку.

Как часто необходимо проводить выбор совета дома? В большинстве случаев избрание совета многоквартирного дома проводят – раз в два года. Однако собственники вправе сами установить периодичность, указав его в уставе.

Порядок избрания Совета МКД

Перед тем, как создать совет дома, необходимо провести выборы. Вам придется проделать немалую подготовительную работу.

Лучше всего, если этим будет заниматься не кто-то один, а небольшая инициативная группа. Для начала потребуется проделать несколько подготовительных шагов. Пошаговая инструкция:

заготовить документы для голосования;

сформулировать повестку дня, указав выборы совета, председателя и т. д.;

выберите подходящее время и место;

  • уведомите собственников о внеочередном собрании.
  • Сделать это можно лично, а также при помощи объявлений; обязательно укажите цель создания собрания, повестку дня, время и место проведения; сделать это нужно не меньше чем за 10 дней.

    Перед тем как выбрать совет многоквартирного дома, на самом собрании следует придерживаться следующей пошаговой инструкции:

    проверить наличие кворума; если присутствует меньше 50% собственников, то следует организовать заочное голосование;

    выбрать председателя и секретаря заседания, а также членов счётной комиссии, которая подведёт итоги;

    поочерёдно провести голосование по каждому вопросу; отдавать свой голос жильцы могут как поднятием рук, так и в письменной форме – строгих правил на этот счёт не существует; все результаты нужно зафиксировать в протоколе;

    подвести итоги; если голосование прошло успешно: объявить состав нового совета и его председателя;

  • подписать итоговый протокол и проинформировать жильцов о принятых решениях.
  • Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Протокол об избрании: образец составления

    Протокол о создании совета дома является главным документом, подтверждающим его полномочия.

    В нём указываются итоговые результаты и подробности проведённого собрания.

    Это официальный документ, поэтому он должен быть подписан и подтверждён собственниками.

    Составить протокол можно в любой форме: можно взять за основу аналогичные документы, однако нет ничего плохого, если заполнять его на усмотрение жильцов.

    Важно, чтобы он включал несколько обязательных пунктов:

    • дату и место проведения собрания;
    • цель и повестку дня; помните, что менять эти пункты после начала будет нельзя;
    • количество присутствующих собственников; важно указать общий объём их владений в процентном соотношении от всей площади дома; указать, присутствовал ли необходимый для выборов кворум;
    • фамилии и инициалы председателя и секретаря собрания; указать результаты голосования на эти должности;
    • результаты голосования в количестве собственников, а также в процентном соотношении от общего количества присутствующих;
    • итоги – был ли избран совет и председатель;
    • подпись председателя и секретаря;
    • место, где будет храниться оригинал протокола; этот пункт не является обязательным, однако во многих случаях он был весьма полезным.

    Протокол следует составить в нескольких копиях. Принятые решения считаются действительными сразу после подписания протокола. После этого совет должен проинформировать жильцов об итогах выборов и ближайших планах.

    Это можно сделать посредством личного обращения к каждому собственнику или при помощи объявления, которое следует повесить в общедоступном месте.

    Переизбрание и досрочное прекращение полномочий

    Если вы не очень доверяете совету в своем многоквартирном доме или желаете лучше контролировать его работу, то можете установить срок полномочий в 6 месяцев.

    Иногда сами жильцы недовольны качеством их работы и требуют изменений.

    Что тогда делать?

    Дом не может оставаться без «руководства».

    Поэтому необходимо инициировать внеочередные выборы совета многоквартирного дома, позволяющие вносить изменения в состав ещё до окончания полномочий.

    Сделать это может один из владельцев квартир. При этом неважно, по каким причинам инициатор созывает внеочередное голосование. Обычно это происходит крайне редко, лишь в тех случаях, когда доверие жильцов потеряно окончательно.

    Смещение совета многоквартирного дома можно осуществить лишь общим решением собрания владельцев, которое должно поддержать большинство присутствующих.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть интересное видео по теме статьи:

    Если совет потерял доверие, то Вы можете инициировать его переизбрание, не смотря на то, что выборы проводятся раз в два года.

    Чтобы голосование считалось правомерным, нужно придерживаться чёткой инструкции – в противном случае принятое решение можно будет оспорить в суде.

    Выборы совета многоквартирного дома, а именно основные подробности и итоги голосования следует зафиксировать в протоколе, составив его в нескольких экземплярах.

    Срок полномочий Совета МКД

    В ЖК ст. 161.1 п. 10 установлен срок полномочий Совета МКД 2 года. Может ли Общее собрание собственников МКД установить срок полномочий Совета МКД более чем 2 года, например, 5 лет?

    Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. Закон так гласит, то есть предоставляет право общему собранию МКД установить своим решением более длительный срок полномочий и соответственно в таком случае нужно будет реже переизбирать Совет МКД. Срок этот может быть и 5 лет. ст.161.1 ЖК РФ.

    10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    П. 10 ст 161.1 ЖК РФ («Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2020)) гласит, что Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    Следовательно, любой иной срок менее или более 2 лет полномочий совета МКД может быть установлен на общем собрании собственников помещений и прописан в протоколе и решении общего собрания собственников.

    В соответствии с ЖК ст. 161.1 п. 1 и срок полномочий Совета мкд может быть и 5 лет на основании решения общего собрания собственников. Далее может продляться также решением собрания, в установленном законом порядке.

    Можете переизбрать и на 5 лет, если будет решение общего собрания, прямо устанавливающие полномочия 5 лет, рекомендую, знакомить кандидатов с данным сроком полномочий. Все таки пять лет это срок.

    10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

    Минимально и законодательно установленный срок, по основаниям ст.161.1 ЖК РФ — два года, максимального срока законодатель не установил, значит, вполне вероятно, он может составлять срок службы МКД, но прикладного значения это не имеет, ведь

    При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    Уважаемый Владимир г. Москва!

    Читать еще:  Как приватизировать квартиру в Балашихе 🚩 пошаговая инструкция в 2020, документы, стоимость, сроки

    Согласно Жилищного кодекса РФ:

    Статья 161.1. Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома

    1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

    Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

    3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

    4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

    6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

    7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

    8. Председатель совета многоквартирного дома:

    1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

    2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

    3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

    Тем самым, исходя из выше изложенного имеются законные основания утверждать, что:

    1)Совет МКД избирается на Общем собрании Собственников данного МКД;

    2)Срок полномочий Совета МКД Законом НЕ ограничен, но при этом Срок полномочий Совета МКД может быть утверждён на Общем собрании Собственников МКД.

    Статья 161.1 ЖК РФ. Совет многоквартирного дома (действующая редакция)

    1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

    2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

    3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

    4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

    5. Совет многоквартирного дома:

    1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

    2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

    3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

    4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

    5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

    6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

    7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

    6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

    7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

    8. Председатель совета многоквартирного дома:

    1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

    2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

    3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

    4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

    5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

    6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

    8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

    9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

    10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

    12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

    13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

    Ссылка на основную публикацию