Все нюансы заключения и регистрации договора аренды части нежилого помещения

Все нюансы заключения и регистрации договора аренды части нежилого помещения

Нередко перед любой компанией ставится задача в силу производственной необходимости арендовать только часть помещения. К примеру, такая необходимость может возникнуть у компании, которая занимается размещением торговых автоматов или других подобных объектов торговли, у банков – по причине размещения банкоматов. Каким образом заключаются такого рода соглашения, на какой срок, подлежат ли они государственной регистрации? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать и снять недвижимость частично?

В базовых положениях гражданских нормативных актов господствует принцип допустимости: разрешено все, что прямо не запрещено законом. В связи с этим, так как ограничений на подписание подобных соглашений в законодательстве не наблюдается, то арендовать только часть недвижимого имущества вполне допустимо.

Судебные прецеденты подтверждают эту точку зрения, поскольку не оспаривают законность подписанных соглашений об аренде определенной части недвижимости.

Каким образом в контракте определить объект?

По той причине, что отдельным объектом сдачи в аренду является недвижимость целиком, иногда появляются сложности в описании передаваемой части.

Оформить данную процедуру можно разными способами: указание передаваемой площади в техническом или кадастровом паспорте путем прорисовки плана, разработка чертежей сдаваемых площадей и т.п.

Проще говоря, необходимо графически изобразить предоставляемые арендатору площади, прикрепив их к официальным правоустанавливающим бумагам, на которых имеется схема помещения. Кроме того, подобное графическое описание необходимо приложить к заключаемому соглашению в качестве неотъемлемой части.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек. И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

  1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
  2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета. В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м. Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены подписывать на:

  1. неограниченный период;
  2. период меньше двенадцати месяцев;
  3. период в двенадцать либо более месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 гражданского законодательства России, в том случае, когда период аренды в соглашении не указан, то такой договор признается подписанным на неограниченный период.

Данная точка зрения вытекает из прямого толкования п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, доказывается арбитражной практикой. Можно сослаться, к примеру, на постановление ФАС Московского округа от 23.01.2001 года по делу № КГ-А40/6418-00.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимого имущества, подписанное на период меньше двенадцати месяцев, также нет необходимости регистрировать в государственных органах. При этом, если такое соглашение пролонгировать на аналогичный период, то и в этом случае не надо производить государственную регистрацию.

В случае, когда соглашение заключается на период больше двенадцати месяцев, то его необходимо регистрировать в уполномоченных органах. Только со дня регистрации соглашение и признается вступившим в правовую силу.

Обязательные пункты

В нормах Гражданского кодекса РФ имеются прямые указания на то, какие пункты являются необходимыми для соглашения об аренде определенной доли недвижимого имущества. Это:

  1. Стороны соглашения и их реквизиты (ст. 651 ГК РФ).
  2. Объект аренды, то есть то помещение, которое передается в аренду (ст. 607 ГК РФ). В соглашении требуется конкретно определить те детали, которые помогут отличить сдаваемое помещение от других. Для этого в договоре нужно указать: адрес, наименование (часть нежилого помещения), функциональное предназначение и размер передаваемой площади.
  3. Цена договора, то есть, сколько арендатор должен платить за аренду помещения (ст. 654 ГК РФ).

Иногда считается, что обязательным условием также является и период, на который заключается договор, однако на самом деле этот пункт является несущественным условием. Если подобные временные рамки не указаны, то соглашение будет просто считаться подписанным на неограниченный период, и будет признано обладающим законной силой.

Какие документы прикладываются к контракту?

Главными документами, прилагаемыми к контракту, являются:

  • акт приема-передачи определенной доли недвижимого имущества;
  • план–схема нежилого помещения;
  • график платежей арендной платы;
  • опись или перечень имущества, передаваемого вместе со сдаваемым внаем помещением;
  • документы, свидетельствующие о полномочиях арендодателя, например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
  • иные необходимые приложения.

Как осуществляется регистрация?

Для государственного удостоверения соглашения об аренде недвижимости любая из сторон должна обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную территориальную структуру по государственной регистрации недвижимости с предоставлением следующих документов:

  • не менее 3 экземпляров договора;
  • кадастровый паспорт недвижимости с определением арендуемой площади;
  • паспорта граждан, если сторонами являются физические лица либо учредительные документы юридических лиц или ИП, если они являются сторонами договора;
  • нотариально заверенное разрешение супруги (супруга) на подписание соглашения об аренде, если арендодатель состоит в браке;
  • квитанция о перечислении государственной пошлины.

Как продлить?

Когда соглашение расторгается, то недвижимое имущество возвращается собственнику в соответствии с п.1 ст.655 Гражданского кодекса России. Тем не менее, при необходимости стороны имеют полное право продлить соглашение. В этом случае возвращать объект аренды не нужно.

Договор об аренде определенной доли недвижимости, подписанный на период меньше двенадцати месяцев, стороны могут продлить на такой же период, подписав, к примеру, дополнительное соглашение. Регистрировать договор в таком случае не требуется. Если же контракт подписан на срок более года и зарегистрирован в уполномоченных органах, то его продление требует подобной государственной регистрации.

Как расторгнуть?

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены расторгать по совершенно разным причинам. Это могут быть:

  1. окончание периода аренды;
  2. соглашение о расторжении обеих сторон;
  3. желание одной стороны.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что договор аренды части нежилого помещения подписывается по правилам аренды целого недвижимого имущественного комплекса. Основным вопросом, который при этом необходимо решить, является вопрос точного определения площади сдаваемой части помещения.

Без конкретного определения передаваемой части помещения, стороны договора аренды рискуют остаться без государственной регистрации в тех случаях, когда подобная регистрация требуется в соответствии с положениями нормативных правовых актов (п.2 ст.651 ГК РФ).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Примерная форма договора аренды части нежилого помещения (на срок год и более) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ.

Договор аренды части нежилого помещения
(на срок год и более)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества — часть помещения площадью [ значение ] кв. м для [ указать цель аренды, например, для установки терминала по приему платежей ] (далее — Объект).

1.2. Помещение находится [ указать местоположение, например, в торгово-офисном центре ] на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания, общая площадь — [ значение ] кв. м, [ другие характеристики ].

1.3. На момент заключения настоящего договора Объект принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

1.4. Арендодатель оставляет за собой право владения, бесплатного пользования и распоряжения не сданной в аренду площадью.

1.5. Помещение, равно как и Объект, под запретом или залогом не состоят и не обременены правами третьих лиц.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме из расчета [ сумма цифрами и прописью ] рублей за 1 кв. м в месяц.

Общая стоимость аренды составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость [ коммунальных услуг/потребляемой Арендатором электроэнергии/услуг телефонной связи ].

Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние Объекта существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать Объект в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения Объекта.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату.

3.2.2. Пользоваться Объектом в соответствии с условиями настоящего договора и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении настоящего договора вернуть Арендодателю Объект в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Объекта Арендатором.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Объекта [ указать периодичность ].

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту Объект в [ значение ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Срок аренды составляет [ указать срок ] с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться Объектом после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует Объект не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

— Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата Объекта.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.6. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по настоящему договору будет связано с обстоятельствами, не зависящими от их воли: природных явлений (землетрясений, наводнений, эпидемий), действий государственных органов, актов террора, войн и т. д.

6.7. Сторона обязана незамедлительно после наступления указанных в п. 6.6 настоящего договора обстоятельств уведомить другую Сторону о невозможности исполнения договора и подтвердить документально факт наступления указанных обстоятельств.

Неисполнение условий настоящего пункта влечет для Сторон обязанность по возмещению убытков, связанных с неисполнением условий настоящего договора.

7. Заключительные положения

7.1. Передача Объекта Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. Переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.3. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в [ наименование регистрирующего органа ] и считается заключенным с момента такой регистрации.

Примечание. При государственной регистрации договора обременение в виде аренды устанавливается на все помещение в целом.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.6. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.7. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми настоящий договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

7.8. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи ].

7.9. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Читать еще:  Наследование квартиры: порядок вступления и оформления наследства на квартиру после смерти, необходимые документы, Эксперт по наследству
Ссылка на основную публикацию