При продаже квартиры и не только: кому и зачем нужен аккредитив

МОСКВА, 23 ноя — РИА Новости. Аккредитив — это, простым языком, гарантия взаиморасчетов между продавцом и покупателем. Как открыть его в банке при покупке недвижимости, какие документы нужны для заключения договора и что такое безотзывный аккредитив — в материале РИА Новости.

Что такое аккредитив

Документ, которым банк гарантирует, что продавец получит платеж при определенных условиях, называется аккредитивом (от латинского accreditivus — доверительный) .»Аккредитив — это форма расчетов между покупателем и продавцом, которая дает защиту им обоим. По сути, это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия», — объясняет Павел Пенкин, генеральный директор ООО «Рыков и партнёры», официальный эксперт сайтов ДОЛГ.РФ и DOLGI.RU.

Как работает

Стороны договариваются об условиях аккредитивного расчета и указывают их в соглашении. После этого покупатель подает в свой банк заявление на открытие счета аккредитива и вносит на него нужную сумму. Когда средства поступают, банк-эмитент сообщает об этом банку продавца. А тот в свою очередь уведомляет своего клиента об открытии аккредитива. Продавец выполняет обязательство сделки – например, отгружает товар – и предоставляет подтверждающие документы в свой банк. После проверки средства перечисляют на его счет.»Аккредитив больше подходит тем, кто не знаком друг с другом или не хочет работать по предоплате. Это популярный способ расчетов в международной торговле, который сокращает денежный цикл и увеличивает оборотный капитал, так как для обеспечения поставок покупателю не нужно извлекать средства из оборота», — говорит Роман Румбешт, генеральный директор ООО «Результативные технологии консалтинга».

«Аккредитив можно рассматривать как платежный инструмент, который снижает риски недобросовестных действий со стороны обеих сторон и позволяет им быть уверенными в том, что при выполнении условий контракта средства по нему будут получены», — добавляет Михаил Беспалов, аналитик ООО «КСП Капитал УА».

Заключение договора в офисе

«Важно отметить: аккредитив не связан с основным договором, по которому производится платеж. Если основной договор признают недействительным, это не повлечет за собой отмену аккредитива. В таком случае покупателю придется взыскивать деньги с получателя. Но никак не с банка, который их выплатил», — предупреждает Нихад Касумов, юрист, учредитель компании «Касумов и партнеры».

Сфера применения

Аккредитивы часто используют в международной торговле, но они подходят и для решения частных вопросов. Наиболее актуальна «виртуальная банковская ячейка» при продаже квартиры, дома, автомобиля и любого другого имущества с высокой стоимостью.»Аккредитив часто используется для расчетов с недвижимостью, когда покупатель и продавец договариваются о сделке, затем покупатель открывает счет в банке, вносит на него нужную сумму и оформляет аккредитив. В нем прописываются условия, которые продавец должен выполнить, чтобы получить оплату. После выполнения обязательств (как правило, достаточно предоставить необходимые документы) средства перечисляются на счет продавцу. Банк при этом получает комиссию за то, что предоставляет гарантии и оказывает соответствующие услуги», — говорит Михаил Беспалов.

Виды

Существует несколько видов этого финансового инструмента, которые различаются по условиям.

Отзывной и безотзывный

Безотзывный может быть отменен только с того момента, как исполняющий банк получит согласие получателя средств на изменение условий. Кроме того, банк, подтвердивший открытие аккредитива, имеет право отклонить изменения, которые были предложены.

«Отзывной аккредитив — рискованная для продавца форма сделки, потому что покупатель может в любой момент дать поручение отменить его или изменить часть условий, не уведомив заранее, поэтому такой вид соглашения используют редко. — По законодательству РФ и международным правилам все аккредитивы по умолчанию безотзывные», — отмечает Юлия Нинуа, генеральный директор компании ООО «ЮБП-Консалтинг».

Женщина производит снятие денег в банкомате

Подтвержденный и неподтвержденный

Подтвержденный аккредитив — это сделка, при которой банк покупателя привлекает еще один, сторонний банк для подтверждения части или всей суммы соглашения. Оба учреждения в этом случае дают гарантии по выплате денег продавцу.»Эта схема снижает риск того, что банки не исполнят свои обязательства. Оформить подтвержденный аккредитив может потребовать продавец, если у него есть сомнения в платежеспособности банка-эмитента», — уточняет Юлия Нинуа.

Такой вид соглашения более надежен, поскольку гарантом осуществления платежа служит не только банк, который открыл аккредитив, но и банк, его подтвердивший, добавляет Михаил Беспалов.

При неподтвержденном аккредитиве гарантом выступает только банк покупателя. Большинство аккредитивных расчетов по умолчанию относятся к этому виду.

Покрытый и непокрытый

При покрытом аккредитиве банк покупателя заранее перечисляет всю сумму на счета исполняющего банка и таким образом покрывает его обязательства по выплате денег за товар.»Это удобно для продавца, так как он может быстро получить свои деньги. В то время как покупатель должен внести всю сумму. Применяется на территории РФ, в международной практике чаще оформляют аккредитив без покрытия», — говорит Юлия Нинуа.

«При непокрытом аккредитиве банк-эмитент дает банку бенефициара право списать требуемую сумму со своего счета», — добавляет Роман Румбешт.

Юлия Нинуа отмечает, что непокрытый аккредитив выгоднее для покупателя и его банка, потому что деньги остаются на счетах до исполнения всех обязательств. Главный недостаток этого вида сделки для продавца заключается, соответственно, в том, что он может получить деньги только после завершения взаиморасчетов между банками.

Кумулятивный и некумулятивный

Условия кумулятивного аккредитива позволяют присоединить неизрасходованные средства к новому аккредитиву. Это удобно, если покупатель постоянно открывает подобные счета в одном и том же банке.

При некумулятивном остаток перечисляется обратно на банковский счет покупателя.

Переводной

Оформляется, если нужно произвести выплату кому-то еще, кроме продавца. Последний в этом случае подает в исполняющий банк заявление с указанием других получателей средств. Также продавец может определить перечень дополнительных документов для подтверждения прав на деньги.

«Удобство переводного аккредитива — в возможности сократить количество взаиморасчетов продавца со своими контрагентами», — отмечает Юлия Нинуа.

Подсчет денежных средств

Револьверный

Этот вид аккредитива открывают на часть платежей из общей суммы по контракту, он автоматически возобновляется по мере расчета за очередную партию товаров. Его лучше использовать при равномерных поставках, растянутых во времени.

Циркулярный

Функции исполняющего банка в этом случае может выполнять любой контрагент банка покупателя. Такой вариант удобен для продавца, который выбирает финансовое учреждение, исходя из своих предпочтений, например, по месту открытия счета.

С красной оговоркой

Содержит в условиях обязательство перечислить продавцу аванс в определенном размере до того, как он предоставит полный пакет подтверждающих документов.»Аккредитивы с красной оговоркой применяются довольно редко. Их суть в том, что продавец может потребовать часть средств, чтобы выполнить условия договора. Аванс выплачивает банк-корреспондент под ответственность банка, выдавшего аккредитив. Если же продавец не погасит аванс в срок, это приводит к дебиторской задолженности у банка и фактически становится необеспеченным кредитом», — отмечает Евгений Венгеровский, кандидат юридических наук, директор по развитию цифровой платформы гражданских законодательных инициатив «Инициатор».

Резервный

При резервном аккредитиве банк покупателя гарантирует выплату средств продавцу независимо от того, будут ли в полном объеме выполнены условия договора.

«Резервные аккредитивы нужны для финансирования международной торговли со странами, где запрещены банковские гарантии в торговых сделках (например, США), документарный характер гарантий или в операциях с международными организациями (Европейский банк реконструкции и развития, Мировой банк и другие)», — уточняет Павел Пенкин.

Аккредитивный договор

Аккредитивный договор — это заявление на открытие аккредитива. В этом документе должны быть следующие данные:

• —сумма;
• —ФИО плательщика, банк плательщика, счет;
• —ФИО получателя, банк получателя, счет;
• —банк-эмитент;
• —исполняющий банк;
• —вид аккредитива;
• —назначение платежа;
• —перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним;
• —дополнительные условия;
• —специальные инструкции (например, как уведомлять стороны).

Договор подписывают все стороны.

Клиентский менеджер отделения «Банк Татарстан» Сбербанка России в Казани

Открытие аккредитивного счета

Чтобы открыть аккредитивный счет, стороны должны заключить контракт со всеми условиями расчета. После этого покупатель предоставляет в свой банк договор и пишет заявление, в котором должны быть указаны реквизиты продавца, параметры соглашения, описание товара или услуги, которые будут оплачены с помощью аккредитива. Также в заявлении нужно перечислить прилагаемые документы, (например, договор купли-продажи квартиры).

Учет оплаты за аккредитив

Банк покупателя производит оплату сделки после того, как получит документы, указанные в аккредитиве и подтверждающие, что условия по договору выполнены (согласно п. 6.1 Положению о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного ЦБ РФ 19.06.2012 №383-П). Как только деньги будут перечислены, обязательства покупателя прекращаются.

Юлия Нинуа рассказывает, как учитывают аккредитив в бухгалтерской практике: проводки для отражения покрытого и непокрытого отличаются.

Пример проводки для учета покрытого аккредитива у покупателя.

Проводки для учета покрытого и непокрытого аккредитива у продавца.

Покупка квартиры

Проводки для учета непокрытого аккредитива у покупателя.

Закрытие аккредитивного счета

В соответствии со ст. 873 Гражданского кодекса РФ, аккредитивный счет закрывается, если:

• —истек срок аккредитива;
• —поступило заявление от продавца об отказе (если это предусмотрено правилами);
• —плательщик полностью или частично отозвал аккредитив.

Плюсы и минусы

«Плюс аккредитива в том, что покупатель не рискует, внося предоплату. Как правило, используют безотзывный, подтвержденный, покрытый аккредитивы, которые нельзя отозвать в одностороннем порядке. Деньги в этом случае заблокированы на счете до момента отгрузки товара, что в свою очередь дает продавцу уверенность в том, что с ним рассчитаются», — комментирует Сергей Гуськов, управляющий директор ООО «ПФ «Пакер тулз»».

«Участие банка в сделке с аккредитивом гарантирует, что стороны не нарушат свои обязательства. Ведь если банк не получит подтверждающих документов, депонированные средства (обеспечение по сделке) будут возвращены покупателю, — отмечает Роман Румбешт. — Недостаток аккредитива — в том, что соблюсти все условия в установленный срок сложно, любая неточность может сорвать сделку. И нужно платить комиссию банкам-посредникам».»Можно заключать сделки, даже если ее участники находятся в разных городах, — говорит о плюсах аккредитива Павел Пенкин. — В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. Чтобы передать деньги через ячейку или счет эскроу, обе стороны должны вместе прийти в один банк. Не нужно пересчитывать наличные и проверять подлинность денег, как в случае с ячейкой.

Форма и порядок расчетов через аккредитив детально прописаны в законах и указаниях Банка России. Благодаря этому вероятность ошибок или нарушений сведена к минимуму. Аккредитив можно оформить практически в каждом отделении любого банка. Ячейки есть не во всех отделениях, а счета эскроу открывают считанные банки».

При этом аккредитив очень формализован.

«Из-за этого контроль выше, но сделки могут проходить дольше, — продолжает эксперт. — Нестандартные сделки проще проводить через счета эскроу или банковские ячейки.

Деньги может получить только один покупатель. Если у недвижимости, например, несколько владельцев, аккредитив использовать не так удобно, как ячейку».

«Минусом аккредитива может показаться сложный, на первый взгляд, документооборот, но на самом деле при активном сотрудничестве с работниками банка это не ощущается совсем», — уточняет Нихад Касумов.