Существует ли рассрочка между частными лицами

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Возможна ли продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами? Как происходит оформление и выплаты?

Денег на покупку жилья хватает не всегда и тогда приходится обращаться в кредитную организацию. Но за пользование ее материальными средствами надо платить высокий процент. Избежать этого поможет покупка жилья в рассрочку по договору купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое рассрочка при купле-продаже квартиры?

Покупка в рассрочку — что это значит? Данный вид рассрочки предусматривает ежемесячные, поквартальные, ежегодные выплаты с процентами или просто внесение денег равными частями в пользу продавца недвижимости. График регулярности оплат прописывается в договоре купли-продажи. Рассрочка на квартиру помогает купить желаемую жилплощадь, даже если на нее нет пока всей суммы, а также уменьшает степень нагрузки на бюджет семьи за счет поэтапности взносов.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

Основными отличиями рассрочки от ипотеки являются:

  • рассрочка может быть беспроцентная, ипотека же всегда имеет кредитную ставку;
  • при ипотеке банк требует оформления договора страхования и уплаты банковских комиссий за манипуляции, при рассрочке же на этом можно сэкономить;
  • обращение за ипотекой влечет за собой проверку платежеспособности гражданина, на что может уйти целая неделя, при договоренности о рассрочке этого не требуется.

В каких случаях возможно заключение?

Чаще всего рассрочку дают застройщики еще на этапе “котлована”. Это делается для скорейшего привлечения денег в стройку. Также договор покупки с поэтапными выплатами используется, когда квартира в новостройке “залежалась” и ее надо побыстрее продать.

На вторичном же рынке договор купли-продажи с рассрочкой встретить можно крайне редко. Чаще всего она допустима лишь между близко знакомыми людьми, доверяющими друг другу.

Можно ли купить жилье у частного лица?

Опираясь на статьи 454 и 488 ГК РФ, можно сказать, что законом не запрещено проводит сделки купли-продажи между гражданами, используя в качестве получения денег рассрочку. Другое дело, что не каждый собственник захочет ждать годами денег за имущество, да еще и рисковать.

Когда это может потребоваться?

На практике все же встречаются ситуации, при которых оптимальным вариантом для покупателя и продавца станет именно рассрочка:

  1. У продавца долгое время не получается избавиться от квартиры, а у появившегося покупателя нет денег на полное возмещение запрашиваемой суммы. В этой ситуации, составив договор с рассрочкой, оба гражданина останутся в плюсе.
  2. Квартирой владеют два родственника, один из которых хочет продать свою часть по рыночной цене. Они могут также договориться на рассрочку, например, на 11 месяцев, и один другому частями возместит всю стоимость доли, а затем она полностью перейдет во владение покупающего.

Какие условия должны соблюдаться для этого?

Для того чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры по рассрочке должен соблюдаться ряд условий:

  • подписан предварительный договор купли-продажи;
  • покупателем внесена первоначальная сумма равная, как правило, 50% общей стоимости и составлено соглашение о задатке;
  • подписан основной договор купли-продажи;
  • сделка оформлена в Росреестре, и на квартиру наложено обременение.

На практике используется три варианта рассрочки, применяемых при продаже квартиры.

Задаток и выплата остатка

Размер задатка варьирует от 10 до 50% и зависит от договоренности:

  1. Перед получением задатка подписывается предварительный договор с конкретным указанием его размера и остальными условиями сделки.
  2. Далее остаток стоимости будет вноситься частями в оговоренные сроки. При отказе покупателя от сделки, задаток возвращен не будет.

Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов хозяину

Если стороны заключили соглашение при условии, что рассрочка будет с начислением процентов, то в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость, состоящая из остатка и суммы начисленных процентов. Размер процентной ставки можно установить как в Банке РФ или на свое усмотрение.

Читать еще:  Как оформить загранпаспорт в 2020 году

Ежемесячные платежи без внесения предоплаты

Этот вариант крайне редко используется и то только продавцами-застройщиками социального жилья. В данном случае вся сумма за жилье по договору делится на равные доли, которые покупателю нужно вносить в определенные сроки с процентом или без такового. Однако, несмотря на внешнюю выгодность сделки, следует внимательно изучить договор, возможно, найдутся скрытые подводные камни и уловки.

Как оформить сделку между физическими лицами: пошаговая инструкция

Перед началом оформления договора покупки между физическими лицами, стоит обратиться к нотариусу, особенно актуальна его помощь будет в составлении договора. Но при отсутствии денег на его услуги, можно воспользоваться следующей инструкцией:

  1. Сторонами обсуждаются и согласовываются условия сделки, дата и место ее проведения.
  2. Составляется и подписывается предварительный договор с внесением аванса или задатка. Примечание: аванс можно вернуть, а задаток нет. Подробнее о том, в чем различие аванса, задатка и залога при покупке квартиры, мы рассказывали здесь.
  3. Продавцом собирается вся нужная документация.
  4. Подписывается окончательный договор купли-продажи с указанием дополнительных условий.
  5. Обе стороны отправляются в Росреестр или местный МФЦ с пакетом бумаг для перерегистрации прав собственности в пользу покупателя, но с наложением временного обременения в пользу продавца.
  6. В течение недели документация в Росреестре проверяется, а затем, в назначенный день, покупатель идет забирать выписку из ЕГРН (с 2017г. выдается вместо свидетельства о праве собственности).

Список необходимых документов

К договору купли продажи с рассрочкой подготавливается пакет документации:

  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план объекта недвижимости;
  • удостоверения личности обеих сторон сделки, либо нотариально заверенная доверенность;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • заявление от покупателя и продавца о госрегистрации передачи прав собственности на квартиру;
  • чек, доказывающий оплату госпошлины.

В случае, когда продавец – застройщик, на проверку еще предоставляются его Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации. Также, к договору купли-продажи также должен прилагаться передаточный акт с рассрочкой платежа.

Особенности составления договора

Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой. Нюансы и обязательные пункты при составлении такого договора:

  1. составляется в письменном виде с подписью сторон (ст. 550 ГК РФ);
  2. вписываются ФИО участников сделки, паспортные данные, сведения о наличии расписки на получение задатка;
  3. в качестве предмета договора указывается квартира, а также ее точный адрес нахождения, количество комнат, этажность, площадь жилая и общая, то есть полные идентификационные данные (ст. 554 ГК РФ);
  4. прописываются условия, указанные в ранее подписанном передаточном акте, при нарушении которых, продавец или покупатель автоматически отказываются от своих обязанностей в данной сделке (ст. 556 ГК РФ);
  5. указывается полная стоимость квартиры, включающая по умолчанию и цену земельного участка, а также процентная ставка, если о ней была договоренность;
  6. перечисляются все граждане, прописанные и имеющие право проживать в помещении, если есть такие (ст. 558 ГК РФ);
  7. четко указывается вид расчета (наличный, безналичный), сроки, порядок внесения оплаты, возможность досрочного погашения рассрочки, а также размер ежемесячно вносимой платы (ст. 489 ГК РФ);
  8. вписываются данные о регистрации сделки в уполномоченных органах (ст. 551 ГК РФ) с указанием всех установленных подробностей о состоянии квартиры, наличии или отсутствии лиц, на нее претендующих;
  9. проставляется дата перехода квартиры в собственность покупателя;
  10. вносятся данные об ответственности сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В договоре помимо сторон сделки должен поставить свою подпись и нотариус, если он участвовал в процессе.

Дополнительные пункты и условия в договоре

Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем. А также о том, что квартира будет передана только после получения последней выплаты по рассрочке. Еще стоит указать, что квартира должна содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай ее возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.

Когда возникает право собственности?

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации договора в Росреестре. Но, несмотря на то, что числиться собственником будет покупатель, квартира все равно будет находиться под обременением до окончания выплат.

Особенности налогообложения

При предоставлении рассрочки сроком, превышающим 1 год, продавцу придется в налоговую подавать декларацию за пару лет. От уплаты же НДФЛ, согласно ст. 217.1 п. 2, продавец освобождается, если до этого он владел квартирой 3 года и более, а получена она по договору дарения или наследования от близкого родственника.

Если квартира была в собственности менее допустимого срока, то НДФЛ нужно будет уплатить. Согласно ст. 21 п. 1 пп. 4 НК РФ, по данному налогу можно получить отсрочку или налоговый кредит. Допускается такая рассрочка только при наличии веских оснований, с последующей поэтапной или единовременной оплатой долга (ст. 64 п. 1 НК РФ).

Плюсы и минусы

Для покупателя явными плюсами является:

  • выплата всей стоимости частями;
  • отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
  • возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
  • отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
  • наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.

Минусы:

  • за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
  • при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.

Плюсы продавца:

  • возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
  • дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.

Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.

Риски и подводные камни, пути обхода

Для покупателя

Какие риски могут быть для покупателя при покупке квартиры у физического лица? Основными рисками являются:

  • незапланированное уменьшение дохода;
  • непризнание продавцом факта оплат;
  • отказ от отмены обременения после погашения рассрочки.

Пути обхода:

  1. при отсутствии уверенности в хорошем заработке, не нужно соглашаться на договор с коротким сроком рассрочки и большими суммами;
  2. для подтверждения оплаты надо сохранять банковские квитанции, а за деньги, переданные из рук в руки, брать расписки и сохранять их;
  3. для своевременного снятия обременения, следует заранее договориться с продавцом о встрече в Росреестре.

Для продавца

Риски:

  • неплатежеспособность покупателя и просрочки;
  • надобность в расторжении договора и возврат денег, которые уже могут быть истрачены;
  • возврат квартиры в ненадлежащем виде.

Пути предотвращения рисков:

  1. сохранение получаемых за квартиру средств до момента окончания договора;
  2. установление коротких сроков рассрочки, желательно в пределах одного года;
  3. включение пункта в договор об обязательном сохранении чистоты, порядка и ремонта до момента окончательной передачи квартиры в собственность покупающего.

Найти продавца квартиры на вторичном рынке, согласного на рассрочку, практически нереально. Однако если такого все же удалось найти, стоит нанять грамотного юриста для составления договора и ведения сделки, во избежание обмана.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Все нюансы сделки: покупка и продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

Если у покупателя недвижимости не хватает средств, чтобы приобрести жилье у собственника некоего объекта, то, как правило, следует обращение в банк, оформляется ипотека.

А можно ли купить жилплощадь в рассрочку у частного лица, и как это сделать? Все нюансы, плюсы и минусы продажи квартиры в рассрочку изучим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Под предоставлением рассрочки нужно понимать ситуацию, когда стоимость квартиры выплачивается не сразу, например, при заключении соответствующего договора, а частями, на протяжении установленного сторонами периода времени. При этом выплаты могут осуществляться как без начисления процентов, так и с ними.

Таким образом, при рассрочке платежа продавец получает причитающиеся ему денежные средства при продаже и постепенно ждет дня, когда продажная цена квартиры будет полностью уплачена.

Как можно купить жилплощадь у частного собственника?

Можно ли купить недвижимость в рассрочку у собственника и насколько это выгодно для хозяина жилплощади? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. В частности, к ст. ст. 454, 488 указанного документа. Проанализировав нормы законодательства, можно прийти к выводу, что ГК РФ не запрещает осуществлять куплю-продажу недвижимости между частными лицами с рассрочкой платежа.

Проблема, скорее, заключается в том, что не каждый продавец захочет ждать выплаты денег на протяжении длительного времени. Между тем, на практике оформление договоров, о которых идет речь, имеет место. В каких случаях?

  1. Покупатель и продавец находятся в родственных или дружеских отношениях. Например, собственниками одной квартиры являются две сестры. Одна женщина проживает на данной жилплощади. Другая – нет, но она очень сильно мечтает избавиться от своей доли, получив за неё рыночную стоимость. Сестры договариваются о том, что деньги за объект недвижимости будут передаваться частями на протяжении 10 месяцев. Условия данной договоренности не противоречат действующему законодательству.
  2. Покупатель и продавец не состоят в приятельских отношениях. Но что-то подталкивает их к тому, чтобы оформить договор с рассрочкой. Например: объект недвижимости настолько тяжело продать, что у собственника появилось желание избавиться от квартиры хотя бы с условием предоставления рассрочки. Или: покупателя заинтересовала определенная квартира, но у него нет средств, чтобы уплатить цену целиком.

В целом же, конечно же, продавцы, обычно, заинтересованы в том, чтобы получить причитающиеся средства сразу. Но, иногда, они идут навстречу покупателям.

Плюсы, минусы и риски

Естественно, самое главное преимущество в описываемой ситуации предоставляется покупателю, это значит, что он освобождается от необходимости оплатить покупку сразу и получает такое право, как купить жилплощадь в рассрочку. Но и свои минусы тоже имеют место:

  1. Как правило, квартира, до полной оплаты её стоимости, остается в залоге у продавца. Если что-то пойдет не так. То покупатель может потерять и квартиру, и деньги, которые уже были уплачены.
  2. Если договор покупки предусматривает уплату процентов, то итоговая стоимость объекта недвижимости будет выше средней на рынке. Это очевидно. Но за возможность отдавать деньги частями нужно платить.

Что касается продавца, то серьезных преимуществ от продажи квартиры в рассрочку он не получает. Да, возможно, он может обогатиться за счет процентов, начисляемых на остаток долга, или надеяться на то, что залоговое имущество вернется в его собственность. Но это не главное.

Цель любого продавца: избавиться от товара и получить за него быстро хорошие деньги. Поэтому, повторимся, существенных плюсов в описываемой ситуации для собственника недвижимости нет.

Каждая из сторон должна осознавать и собственные риски. Риски покупателя при покупке могут заключаться в следующем:

  • продавец, в итоге, не захочет снимать обременение с объекта недвижимости;
  • придется тратить время и деньги на поиск правды в суде;
  • можно потерять объект недвижимости, если нарушить сроки уплаты его стоимости.
  • покупатель не будет платить;
  • придется обращаться в суд, чтобы «выбить» сумму задолженности;
  • можно потерять возможность заработать больше денег, если цены на недвижимость подрастут, или упадет стоимость продаваемого объекта, стоимость которого так и не оплатил полностью покупатель.

Как оформить договор для такой покупки?

В целом, это будет типичный договор купли-продажи для физических лиц, в котором указывается следующая информация:

  1. О сторонах. Паспортные данные, ссылка на доверенность, если договор подписывает представитель продавца или покупателя.
  2. Подробные сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, число комнат, этаж и так далее.
  3. Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Как вариант: договор дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.
  4. Полная стоимость квартиры.

Эти пункты типичны для любого договора купли-продажи квартиры. В рассматриваемом случае, добавляются некоторые другие:

  1. Об условиях исполнения обязательства. Нужно прописать: на какой срок предоставляется рассрочка; как осуществляется оплата: ежемесячно или единовременно; начисляются ли проценты на остаток и так далее. То есть, в документе должны быть полностью изложены все детали осуществления оплаты.
  2. О передаче недвижимости в залог продавцу. В принципе, можно обойтись из без этого пункта. Но тогда у собственника жилья не будет никаких гарантий, что покупатель надлежащим образом исполнит обязательство. Риски возрастают.
  3. В некоторых случаях стороны договариваются о передаче задатка и единовременной оплате стоимости недвижимости. В таких ситуациях оформляется предварительный договор. В случае, если к обозначенной дате покупатель не сможет оплатить полную стоимость квартиры, задаток остается у собственника недвижимости.

Таким образом, можно говорить о том, что договор с рассрочкой – это стандартный договор купли-продажи квартиры, в который включены дополнительные пункты.

Документов для оформления сделки нужно не так много:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • свежая выписка из ЕГРН;
  • справка о лицах, имеющих право проживать в квартире.

Конечно же, нужны будут и паспорта сторон. Если речь идет о продаже доле постороннему лицу, то понадобится отказ от других сособственников от покупки. Если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник – нужно разрешение органов опеки на продажу. При отчуждении брачного имущества оформляется согласие супруга на продажу.

Стоит уделить некоторое внимание и особенностям регистрации сделки. Если имеет место передача недвижимости в залог, то регистрируется:

  • переход права собственности на квартиру;
  • обременение – залог.

Если же рассрочка предоставляется путем заключения предварительного договора, то регистрация происходит только после того, как покупатель передаст деньги продавцу полностью.

Особенности уплаты налога при продаже

Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.

Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.

Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.

Читать еще:  Общие положения

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Я продаю дом в рассрочку, как правильно оформить документы?

Юрист предлагает оформить договор купли продажи без подписи продавца и покупателя до полного погашения но указать в нём что деньги получены все с разу а расчёты вести продавца с покупателем с помощью расписок причём расписки предлагает писать от руки ни кем не заверенные разве можно так делать?

Добрый день! Нет, Вам лучше все условия прописать в договоре, сделать приложением график платежей. При этом так как оплата производится в рассрочку, то в случае неоплаты продавец может потребовать вернуть дом на основании ст. 488, 490 ГК РФ.

Спасибо за ответ!

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТОВАРА

(С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА)

г. _______________ “____” ____________ 20__ г.

_____________________________________, именуемое в дальнейшем “Продавец”, в лице __________________________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель __________________________________________________, паспорт___________________ выдан ___________________________________________________, действующий на основании свидетельства №_____________________________________________ выданного_______________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем “Покупатель” с другой стороны, именуемые в дальнейшем “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Продавец обязуется передать Покупателя товар _______________________________

(общее наименование, вид товара)

в количестве и ассортименте, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору (далее – Товар), а Покупатель обязуется принять и оплатить Товар.

1.2. Товар передается Покупателю на условиях рассрочки платежа за Товар в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

1.3. Товар принадлежит Продавцу на праве собственности, свободен от любых прав третьих лиц, не обременен залогом, под арестом не состоит.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. В течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора передать Покупателю Товар. Передача Товара производиться согласно товарной накладной, подписываемой представителями обеих Сторон. Место передачи Товара: склад продавца, расположенный по адресу: ________________________________.

2.1.2. Передать Товар в количестве и ассортименте, соответствующем Приложению № 1 к настоящему Договору.

2.1.3. Одновременно с передачей Товара передать Покупателю всю необходимую документацию на Товар.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Принять Товар и оплатить его на согласованных в статье 3 настоящего Договора условиях.

3. Цена товара и порядок оплаты

3.1. Цена Товара составляет ____________ (________________________________) рублей, в т. ч. НДС _________ (_____________________________________________________________).

Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца, указанный в договоре или путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.

3.2. Оплата Товара осуществляется Покупателем в следующем порядке:

___%, что составляет __________ (__________________________________) в момент подписания договора;

___%, что составляет ___________ (____________________________________) с отсрочкой платежа на _________ (__________________________________) дней с даты подписания договора.

3.3. Покупатель имеет право досрочно оплатить Продавцу всю сумму договора.

4. Переход права собственности

4.1. Право собственности на Товар, переходит от Продавца на Покупателя с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Товара.

4.2. Стороны обязаны подписать акт приема-передачи товара в течении 3 (трех) рабочих дней с момента оплаты Покупателем всей суммы договора, указанной в п.3.1.

5. Ответственность Сторон

5.1. В случае просрочки платежей, указанных в п.3.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, __ процента от суммы договора за каждый день просрочки.

5.2. Уплата пени не освобождает Покупателя от выплаты суммы задолженности.

5.3. Сумма задолженности, подлежащая уплате Продавцу выплачивается Покупателем с учетом индекса роста потребительских цен, рассчитанного государственными органами статистики.

6. Обстоятельства непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в случае действия обстоятельств непреодолимой силы, прямо или косвенно препятствующих исполнению настоящего Договора, то есть таких обстоятельств, которые независимы от воли Сторон, не могли быть ими предвидены в момент заключения Договора и предотвращены разумными средствами при их наступлении.

6.2. К обстоятельствам, указанным в п. 7.1 Договора, относятся: война и военные действия, восстание, эпидемии, землетрясения, наводнения, акты органов власти, непосредственно затрагивающие предмет настоящего Договора, и другие события, которые компетентный суд признает и объявит случаями непреодолимой силы.

6.3. Сторона, подвергшаяся действию таких обстоятельств, обязана немедленно в письменном виде уведомить другую Сторону о возникновении, виде и возможной продолжительности действия соответствующих обстоятельств.

6.4. Наступление обстоятельств, предусмотренных настоящей статьей, при условии соблюдения требований п. 8.3 настоящего Договора, продлевает срок исполнения договорных обязательств на период, который в целом соответствует сроку действия наступившего обстоятельства и разумному сроку для его устранения.

6.5. В случае если обстоятельства, предусмотренные настоящей статьей, длятся более трех месяцев, Стороны совместно определят дальнейшую юридическую судьбу настоящего Договора.

7. Дополнительные условия

7.1. В случае замены товара Продавцом по гарантии в полном объеме или частично, до момента прекращения действия договора, стороны обязаны внести изменения в приложении к договору в течении трех рабочих дней с момента замены товара.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

8.2. Споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. В случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение арбитражного суда.

8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, только если они составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4. Любые дополнения, протоколы, приложения к настоящему Договору становятся его неотъемлемыми частями с момента их подписания.

8.5. Во всем, что не оговорено в настоящем Договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8.6. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Все нюансы сделки: покупка и продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

Если у покупателя недвижимости не хватает средств, чтобы приобрести жилье у собственника некоего объекта, то, как правило, следует обращение в банк, оформляется ипотека.

А можно ли купить жилплощадь в рассрочку у частного лица, и как это сделать? Все нюансы, плюсы и минусы продажи квартиры в рассрочку изучим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Под предоставлением рассрочки нужно понимать ситуацию, когда стоимость квартиры выплачивается не сразу, например, при заключении соответствующего договора, а частями, на протяжении установленного сторонами периода времени. При этом выплаты могут осуществляться как без начисления процентов, так и с ними.

Таким образом, при рассрочке платежа продавец получает причитающиеся ему денежные средства при продаже и постепенно ждет дня, когда продажная цена квартиры будет полностью уплачена.

Как можно купить жилплощадь у частного собственника?

Можно ли купить недвижимость в рассрочку у собственника и насколько это выгодно для хозяина жилплощади? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. В частности, к ст. ст. 454, 488 указанного документа. Проанализировав нормы законодательства, можно прийти к выводу, что ГК РФ не запрещает осуществлять куплю-продажу недвижимости между частными лицами с рассрочкой платежа.

Проблема, скорее, заключается в том, что не каждый продавец захочет ждать выплаты денег на протяжении длительного времени. Между тем, на практике оформление договоров, о которых идет речь, имеет место. В каких случаях?

  1. Покупатель и продавец находятся в родственных или дружеских отношениях. Например, собственниками одной квартиры являются две сестры. Одна женщина проживает на данной жилплощади. Другая – нет, но она очень сильно мечтает избавиться от своей доли, получив за неё рыночную стоимость. Сестры договариваются о том, что деньги за объект недвижимости будут передаваться частями на протяжении 10 месяцев. Условия данной договоренности не противоречат действующему законодательству.
  2. Покупатель и продавец не состоят в приятельских отношениях. Но что-то подталкивает их к тому, чтобы оформить договор с рассрочкой. Например: объект недвижимости настолько тяжело продать, что у собственника появилось желание избавиться от квартиры хотя бы с условием предоставления рассрочки. Или: покупателя заинтересовала определенная квартира, но у него нет средств, чтобы уплатить цену целиком.

В целом же, конечно же, продавцы, обычно, заинтересованы в том, чтобы получить причитающиеся средства сразу. Но, иногда, они идут навстречу покупателям.

Плюсы, минусы и риски

Естественно, самое главное преимущество в описываемой ситуации предоставляется покупателю, это значит, что он освобождается от необходимости оплатить покупку сразу и получает такое право, как купить жилплощадь в рассрочку. Но и свои минусы тоже имеют место:

  1. Как правило, квартира, до полной оплаты её стоимости, остается в залоге у продавца. Если что-то пойдет не так. То покупатель может потерять и квартиру, и деньги, которые уже были уплачены.
  2. Если договор покупки предусматривает уплату процентов, то итоговая стоимость объекта недвижимости будет выше средней на рынке. Это очевидно. Но за возможность отдавать деньги частями нужно платить.

Что касается продавца, то серьезных преимуществ от продажи квартиры в рассрочку он не получает. Да, возможно, он может обогатиться за счет процентов, начисляемых на остаток долга, или надеяться на то, что залоговое имущество вернется в его собственность. Но это не главное.

Цель любого продавца: избавиться от товара и получить за него быстро хорошие деньги. Поэтому, повторимся, существенных плюсов в описываемой ситуации для собственника недвижимости нет.

Каждая из сторон должна осознавать и собственные риски. Риски покупателя при покупке могут заключаться в следующем:

  • продавец, в итоге, не захочет снимать обременение с объекта недвижимости;
  • придется тратить время и деньги на поиск правды в суде;
  • можно потерять объект недвижимости, если нарушить сроки уплаты его стоимости.
  • покупатель не будет платить;
  • придется обращаться в суд, чтобы «выбить» сумму задолженности;
  • можно потерять возможность заработать больше денег, если цены на недвижимость подрастут, или упадет стоимость продаваемого объекта, стоимость которого так и не оплатил полностью покупатель.

Как оформить договор для такой покупки?

В целом, это будет типичный договор купли-продажи для физических лиц, в котором указывается следующая информация:

  1. О сторонах. Паспортные данные, ссылка на доверенность, если договор подписывает представитель продавца или покупателя.
  2. Подробные сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, число комнат, этаж и так далее.
  3. Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Как вариант: договор дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.
  4. Полная стоимость квартиры.

Эти пункты типичны для любого договора купли-продажи квартиры. В рассматриваемом случае, добавляются некоторые другие:

  1. Об условиях исполнения обязательства. Нужно прописать: на какой срок предоставляется рассрочка; как осуществляется оплата: ежемесячно или единовременно; начисляются ли проценты на остаток и так далее. То есть, в документе должны быть полностью изложены все детали осуществления оплаты.
  2. О передаче недвижимости в залог продавцу. В принципе, можно обойтись из без этого пункта. Но тогда у собственника жилья не будет никаких гарантий, что покупатель надлежащим образом исполнит обязательство. Риски возрастают.
  3. В некоторых случаях стороны договариваются о передаче задатка и единовременной оплате стоимости недвижимости. В таких ситуациях оформляется предварительный договор. В случае, если к обозначенной дате покупатель не сможет оплатить полную стоимость квартиры, задаток остается у собственника недвижимости.

Таким образом, можно говорить о том, что договор с рассрочкой – это стандартный договор купли-продажи квартиры, в который включены дополнительные пункты.

Документов для оформления сделки нужно не так много:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • свежая выписка из ЕГРН;
  • справка о лицах, имеющих право проживать в квартире.

Конечно же, нужны будут и паспорта сторон. Если речь идет о продаже доле постороннему лицу, то понадобится отказ от других сособственников от покупки. Если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник – нужно разрешение органов опеки на продажу. При отчуждении брачного имущества оформляется согласие супруга на продажу.

Стоит уделить некоторое внимание и особенностям регистрации сделки. Если имеет место передача недвижимости в залог, то регистрируется:

  • переход права собственности на квартиру;
  • обременение – залог.

Если же рассрочка предоставляется путем заключения предварительного договора, то регистрация происходит только после того, как покупатель передаст деньги продавцу полностью.

Особенности уплаты налога при продаже

Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.

Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.

Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Покупка квартиры в рассрочку

Квартиры стоят очень дорого. Далеко не у всех потенциальных покупателей есть целиком вся нужная сумма. Выходом из такой ситуации станет оформление ипотечного кредита или приобретение жилья в рассрочку. Второй вариант намного выгоднее, но, одновременно, сложнее. В чем особенности покупки квартир в рассрочку – читайте в этой статье.

Что такое беспроцентная рассрочка при покупке квартиры

Беспроцентная рассрочка, это практически тот же ипотечный кредит, но, фактически, без процентов. Продавец просто соглашается на то, что всю сумму за жилье покупатель выплатит ему не сразу, а по частям в течение некоторого времени. Конкретные условия такой рассрочки зависят от продавца, так как только он решает, соглашаться ли вообще на подобный тип «кредита» или нет.

Рассрочка обычно не выгодна для продавцов, так как они хотели бы получить всю сумму сразу и за счет нее приобрести себе другое жилье. Как следствие, актуальны подобные предложения преимущественно при покупке квартир у застройщиков. Физические лица соглашаются на подобную схему платежей крайне редко.

Читать еще:  Как узнать собственника квартиры по адресу - онлайн сервис Росреестра

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

У рассрочки достаточно много преимуществ, однако у нее есть и минусы, которые необходимо учитывать.

У застройщика

Плюсы Минусы
Нет переплаты Короткий срок рассрочки
Предложений больше, чем у физических лиц Крупные суммы платежей
Нет затрат на страхование Право собственности регистрируется только после полной выплаты долга
После первого платежа цена квартиры фиксируется Большой набор документов

У физического лица

Плюсы Минусы
Нет переплаты Очень мало предложений
Срок рассрочки может быть больше, чем у застройщиков Крупные суммы платежей
Можно использовать любую валюту Право собственности регистрируется только после полной выплаты долга
Меньше документов, сравнительно с предложениями застройщиков Повышенный риск мошенничества

Условия покупки квартиры в рассрочку

Условия рассрочки, как и было сказано выше, напрямую зависят от продавца. Обычно у физических лиц они более выгодные, чем у застройщиков, однако тут многое зависит как от человека, так и от компании. В среднем, условиям могут выглядеть так:

  • Срок рассрочки: от 3-х месяцев до 3-х лет.
  • Нет процентов (переплаты).
  • Сумма рассрочки идентична стоимости квартиры.
  • После первого платежа цена квартиры не изменяется.
  • Первоначальный взнос нужен далеко не всегда.
  • При невыполнении обязательств, покупатель может лишиться права покупки квартиры в рассрочку и, что более важно, не получить назад все выплаченные за нее деньги.

Учитывая все сказанное, рассрочка – это скорее не способ выгодно и просто получить собственную недвижимость, а возможность «забронировать» квартиру, понимая, что деньги на ее покупки в большей части будут уже в ближайшее время. Если денег на покупку квартиры нет совершенно, то никто никакой рассрочки не даст. Застройщики и продавцы-физические лица не будут ждать десятилетиями полного погашения долга, как это делает банк.

Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у застройщика

Приобрести жилье у застройщика в рассрочку, с одной стороны, значительно проще, чем у физического лица из-за большого количества предложений, а с другой стороны, намного сложнее, ведь придется предоставлять сравнительно обширный перечень документов.

Порядок действий

  1. Выбрать застройщика, который готов предоставлять квартиры в рассрочку.
  2. Из предложенных вариантов недвижимости выбрать именно тот, который устраивает покупателя.
  3. Обсудить с представителями застройщика условия будущей сделки.
  4. Оформить договор купли-продажи, в котором будут указаны условия рассрочки.
  5. Следует условиям рассрочки выплатить долг в полном объеме.
  6. Получить право собственности на жилье.

При оформлении договора покупатель должен будет предоставить:

  • Паспорт гражданина РФ. Если собственников будет несколько, то такой документ нужен на каждого.
  • Справку о доходах за определенный период (примерно от 6 месяцев и до 1 года).
  • Копию трудовой книжки, заверенную руководителем предприятия, где работает покупатель.
  • Выписку со счета в банке или другое документальное подтверждение тому, что у покупателя есть деньги хотя бы на первые несколько платежей (которые, обычно, бывают самыми крупными и составляют от 30 до 70% стоимости квартиры).

В отличие от ипотечного кредитования, никаких переплат и дополнительных платежей в данном случае не предусмотрено. Однако зачастую договор и каждый платеж требуется заверять нотариально. Причем выгодно это в первую очередь для покупателя, так как дает возможность доказать, что договор действительно был заключен и деньги перечислялись точно в срок.

Стоимость такого заверения будет варьироваться в очень широких пределах в зависимости от стоимости жилья и региона проживания. В среднем, цена заверения составит около 5-10 тысяч рублей. И уже после полной выплаты долга перед застройщиком, клиент должен будет потратить 2000 рублей при оплате госпошлины за каждого нового владельца жилья.

Срок рассрочки в данном случае тоже зависит от застройщика. Он редко бывает меньше 3-х месяцев, но и 3-х лет достигает тоже в отдельных случаях. Чаще всего: 1-2 года. Сама процедура оформления значительно проще, чем в банке, потому подписать договор можно буквально за несколько дней. А если тщательно подготовиться, то и за 1 день.

Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у физического лица

Общий принцип оформления в случае покупки квартиры в рассрочку у физического лица практически не отличается от аналогичной процедуры при приобретении жилья у застройщика. Разница может быть в сроках, документах и некоторых других особенностях (по согласованию сторон).

Порядок действий

  1. Найти продавца-физ.лицо, который согласится продать свою квартиру в рассрочку.
  2. Детально обсудить условия будущего соглашения и погашения долга.
  3. Составить и заключить договор купли-продажи.
  4. Совершать платежи строго в соответствии с заключенным договором.
  5. После полного погашения долга, подписать акт приема-передачи и оформить право собственности на квартиру.

В отличие от застройщика, физические лица редко требуют подтверждение платежеспособности покупателя. Таким образом, все, что требуется от будущего владельца недвижимости – предоставить паспорт гражданина РФ. Дополнительные бумаги могут требоваться, но они не обязательны. Рекомендуется согласовывать каждый из документов в индивидуальном порядке.

Как и в случае с покупкой квартиры в рассрочку у застройщика, при приобретении жилья у физического лица нужно будет все, что только возможно, заверять нотариально. Также требуется при каждом платеже требовать расписку о получении средств. Формально, если оплата производится безналичным образом, расписки не нужны, но все-таки лучше иметь на руках официальное подтверждение факта оплаты.

Учитывая минимальные требования к документам, оформить рассрочку на покупку квартиры у физического лица даже проще, чем при приобретении жилья у застройщика. Справиться можно буквально за 1-2 дня.

Проблемы при просрочке платежей

В случае невыполнения (полного или частичного) покупателем своих обязательств перед продавцом, могут возникать различные штрафные санкции. Они полностью зависят от того, что именно сказано в договоре купли-продажи. Чаще всего указывается, что в случае невыполнения условий договора, продавец обязуется вернуть покупателю всю сумму, за исключением определенного штрафа (например, 10% от суммы всех совершенных выплат). Могут быть и другие варианты, вплоть до полного невозврата всех ранее выплаченных денег.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Оформление квартиры в рассрочку

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

  1. Продавец выполняет роль кредитора.
  2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка – это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Работодатель заставляет вам уволиться по собственному желанию, но вы не хотите этого? Узнайте, что делать в подобном случае, прочитав нашу статью.

При увольнении сотрудников работодатель должен издать приказ. Форму, по которой он заполняется, вы найдете здесь.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

  1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
  2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
  3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
  4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
  5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
  6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
  7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
  8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
  9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
  10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию