Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

В большинстве случаев при продаже квартиры стороны сами называют цену. Владелец озвучивает сумму, а покупатель может соглашаться с установленной ценой, либо нет.

Но сделки с недвижимостью также могут быть рассмотрены с юридической стороны, ведь процесс сопровождается подготовкой документов. В ряде ситуаций нужно определить стоимость жилья, в этих случаях прибегают к услугам экспертов. Эти специалисты имеют разрешение на осуществление такой деятельности.

На самом деле не во всех ситуациях реальная цена совпадает с числом, которое назвал оценщик. Но это не отменяет того, что экспертная оценка в ряде случаев относится к обязательным действиям. Для чего нужна оценка недвижимости? — Рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Цель оценки недвижимости

Для чего нужна оценка квартиры при продаже? Экспертную оценку делают в следующих ситуациях:

  1. Определение дохода, который владелец получает от продажи недвижимости. На основе этой суммы будет рассчитан налог, который должен заплатить бывший владелец квартиры.
  2. При расчете государственной пошлины, а также для определения суммы пенсионных взносов, которые должны быть внесены с продажи недвижимости.
  3. В ситуациях, когда требуется страхование имущества. На основе оценки определяется размер компенсации, которая будет выплачена при наступлении неприятных событий. Экспертная оценка имущества предваряет подписание договора страхования.
  4. Оценка нужна, если недвижимость планируется использовать в качестве вклада в уставный капитал. Законодательство устанавливает, что учредители организации могут внести свой вклад в уставный капитал в разных формах. Обычно это денежный формат, но также можно использовать для этой цели квартиру или другую недвижимость. При этом именно экспертная оценка позволяет правильно определить доли.
  5. Разрешение споров при разделе имущества. Например, супруги развелись. Один из них продает свою долю, при этом квартира в общей собственности. За долю он желает получить компенсацию. В этом случае цель оценки недвижимости — это определение размера компенсации.
  6. Если квартиру планируется использовать в качестве поручительства, например, для получения ипотеки, то производится оценка залога недвижимости.

Определение стоимости квартиры

Оценка продажи недвижимости требует подготовки пакета документов, их должен собрать собственник квартиры. Потом с оценщиком подписывается договор, услуга оплачивается. В установленный срок специалист должен передать отчет об оценке.

Далее рассмотрим в каких случаях необходимо проводить данную процедуру, а также что это — оценка квартиры для закладной?

При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства. Это необходимо делать в случае, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка квартиры для опеки позволит избежать нарушения прав несовершеннолетних. На основе отчета о независимой оценке будет определена реальная стоимость квартиры на рынке. Новое жилье должно иметь стоимость не ниже старого. Это правило учитывается при обмене жилья или при оформлении ипотечного кредита.

Отчет, который выдаст оценщик, станет официальным документом. Он подтвердит намерение продавца соблюсти интересы несовершеннолетнего. Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

При продаже

При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки стоимости квартиры для продажи могут быть использованы разные способы. Это метод капитализации (доходный) и декапитализации, а также сравнительный метод.

При покупке

Также необходима оценка квартиры и при покупке квартиры.

Эксперт примет во внимание все характеристики квартиры, устанавливает наличие перепланировки. Важным моментом станет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения.

На итоговую оценку квартиры при ее покупке оказывает влияние местоположение объекта, исправность коммуникаций, площадь и количество комнат. Только на основе учета всех факторов специалист может сделать заключение.

Для закладной

Оценка квартиры для закладной — для чего она нужна? Главный заемщик, решив взять ипотечный кредит, оформляет залоговую стоимость недвижимости — это оценка для закладной. Если в кредитном договоре есть информация о возможности изменения процентной ставки, для проведения процедуры потребуется отчет об оценке квартиры для закладной.

У нотариуса

В законодательстве сказано о том, что наследование квартиры не представляется возможным без определения стоимости объекта профессиональным оценщиком.

Процедуру оценки квартиры для нотариуса необходимо провести при вступлении в права владения имуществом.

Оценка доли в квартире для продажи нужна для установления наследуемой части в общей собственности умершего. Особенно востребована процедура в том случае, если прежний владелец не оставил завещания.

И, наконец, к экспертам обращаются, если между наследниками спор, дело дошло до суда. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется с помощью профессиональных оценщиков.

Когда обращение к экспертам не требуется?

Обращение к оценщику не потребуется, если стоимость квартиры при продаже устраивает обе стороны.

В остальных случаях без специального отчета не обойтись.

Заключение

При проведении ряда сделок с недвижимостью не обойтись без обращения к эксперту по оценке. Специалист должен состоять в СРО, его деятельность подлежит обязательному страхованию. Итогом работы оценщика станет отчет. Этот официальный документ можно использовать при оформлении ипотеки, продажи и обмене жилья.

Надеемся мы ответили на вопрос: «Нужна ли оценка квартиры при продаже?»

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Оценка квартиры при продаже вторичного жилья: нужна ли, стоимость, кто проводит +Фото и Видео

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

Общие сведения

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью. Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом. Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью. Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  • Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  • Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  • Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  • В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
  • Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

  • Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
  • Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
  • Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
  • Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
  • Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

  • Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
  • Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
  • Технический паспорт недвижимости,
  • Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  • Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  • Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  • Цель проведения экспертизы,
  • Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
  • Список документов, использованных при проведении анализа,
  • Список методов анализа,
  • Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  • Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  • капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
  • декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  • сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.
Читать еще:  Как узнать является ли квартира служебной?

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога. Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок. В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом. Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире. Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  • Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  • Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  • Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
  • Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  • Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  • Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  • Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Особенности оценки квартиры для продажи

Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.

Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.

При этом оценку нельзя производить самостоятельно – для этого есть специальные аккредитованные фирмы.

Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.

То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.

Кто делает

Сделать оценку можно 2-мя способами:

  • привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно 135-ФЗ;
  • определить продажную цену самостоятельно.

Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.

  • заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
  • предоставление в компанию документации по квартире;
  • проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
  • определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
  • передача отчета заказчику услуг.

Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:

  • паспорта всех собственников квартиры;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);

  • технический паспорт;

  • план и экспликация.

Как продать квартиру быстро и выгодно, описывается в этой статье.

Как сделать

Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:

  1. Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.

Необходимо выбрать 2-3 авторитетных печатных или интернет-ресурсов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Подойдут как местные, так и региональные СМИ (газеты, журналы, интернет-доски объявлений и др.).

  1. Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.

Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.

Важно! В выборку можно включать сведения и со старых объявлений, размещенных примерно 2-3 месяца назад. Дело в том, что рынок недвижимости очень инертен, и цены меняются достаточно медленно.

Чем больше квартир будет включено в итоговую выборку, тем лучше. Оценка будет достоверной, если в выборке будет как минимум 10-15 квартир.

Для наибольшей надежности рекомендуется формировать сравнительный список из 20-30 похожих друг на друга объектов недвижимости.

Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.

Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.

  1. Анализ выборки и оценка жилого помещения.

После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:

  • Цена квартиры / Общая площадь.

Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.

Приведем примеры дополнительных факторов:

  • вид из окна;
  • площадь кухни (большая или маленькая);
  • наличие балкона или лоджии;
  • улучшенная или простая планировка;
  • наличие дорогого ремонта и др.

Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.

Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на 10-15 %.

Наоборот, некачественный или старый ремонт, шумная автомагистраль за окном или удаленность от основных объектов инфраструктуры заслуженно убавят цену процентов так на 10.

Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.

Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.

Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.

Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.

  1. Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.

Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.

Большинство риэлторов охотно по телефону сообщат приблизительную стоимость – ведь каждый звонящий для них – потенциальный клиент.

Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.

Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.

Сколько стоит

Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.

Услуги оценочных контор являются платными. Ценник на услуги зависит от вида жилого помещения, сложности работ, сроков исполнения и других факторов. За оформленный отчет об оценке придется выложить сумму как минимум в 4000 рублей.

Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.

Можно ли бесплатно

Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.

Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.

Оценка доли в квартире для продажи

Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.

Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.

Дело в том, что доли, обозначенные на бумаге, не так-то легко выделить в реальности. Да и сами сособственники квартиры не всегда могут достоверно определить – где начинается и где заканчивается их территория.

Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

  • количество сособственников;
  • число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
  • наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.

К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:

  • наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
  • согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
  • большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
  • количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).

Риски указания неправдивой цены

Часто в договоре купли-продажи указывается более низкая цена, чем та, по которой квартира действительно продается. Инициатором этого, как правило, выступает продавец, чтобы не платить налог на доходы.

Оформляются сделки такого рода различными способами, однако наиболее распространен следующий – оформляются две расписки, в одной из которых указывается цена согласно ДКП, а в другой – разница между реальной ценой и той, которая указана в ДКП.

Такая схема, разумеется, нарушает действующее законодательство. Да и покупатель несет определенные риски. В частности, продавец может аннулировать сделку в судебном порядке, и покупатель сможет вернуть себе лишь те деньги, которые указаны в договоре.

Читать еще:  Курение у подъезда жилого дома: что говорит закон

Итак, оценка квартиры для целей ее последующей продажи – необязательное мероприятие, могущее проводиться лишь при наличии желания собственника.

Оценку можно произвести как самостоятельно, как и воспользовавшись услугами профессионалов. Расценки на услугу зависят от конкретной компании, однако в целом редко бывают ниже 4000 рублей.

Как правильно продать квартиру через агентство, рассматривается тут.

Что считается обременением при продаже квартиры, читайте по ссылке.

Видео: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Очень важно в процессе продажи недвижимого имущества правильно определить ее стоимость. Она может выводиться как независимо, так и с помощью экспертов в данной области. Оценка квартиры для продажи необходима для установления рыночной цены квартиры, что поможет продавцу не продешевить, а покупателю – не уплатить лишнюю сумму.

Необходима ли оценка недвижимости при продаже

Когда речь идет об оценке, в большинстве случаев предполагается выявление рыночной стоимости недвижимого имущества экспертом, обладающим правом на занятия оценкой. В настоящее время, в соответствии с настоящим законом, осуществление независимой оценки недвижимого имущества при составлении соглашения о купле-продаже не считается непременным условием.

Жилое помещение оценивается обязательно специалистом лишь тогда, когда квартира покупается с использованием средств ипотечного кредита. В других ситуациях стороны вправе без посторонней помощи установить стоимость недвижимого объекта в соответствии с собственными понятиями о ее цене. Аналогичным образом, по соглашению продавца и покупателя, это сможет осуществить независимый специалист.

Самостоятельная оценка стоимости

Владелец жилого помещения самостоятельно может выяснить цену своей квартиры. Легче всего это сделать так: найти аналогичные помещения и определить их реальную стоимость. Для этого нужно не только смотреть ценники в Сети или в СМИ, а, может даже, представившись потенциальным приобретателем, выйти на связь с продавцом и взглянуть на жилое помещение, выяснив, возможет ли торг. Осуществив хотя бы несколько таких походов, владелец будет иметь возможность понять, какова стоимость его квартиры в настоящее время.

Вместе с тем, необходимо обратиться в несколько оценочных компаний и сделать запрос на установление примерной цены жилого помещения по некоторым критериям. Как правило, сотрудники оценочных компаний не делают отказов будущим клиентам. Но подобная оценка будет весьма условной, поскольку на цену оказывают влияние множество критериев, как увеличивающих ее , так и уменьшающие.

В их числе можно определить главные:
  • Место нахождения. Как правило, больше всего пользуются спросом квартиры в центре города. Цена в спальных районах находится в зависимости, в том числе, от того, как они удалены от центрального района.
  • Инфраструктура. К ней относится присутствие удобной дорожной развязки, универмагов, детских садов и т.п. Таким образом, две одинаковые квартиры в различных частях города будут разными по стоимости.
  • Технические показатели. К ним относится этаж, на котором располагается жилое помещение (как правило, верхний и нижний этажи дешевле), материал стен, лифт, балконы, нетипичных планировок, метраж помещений и т.п.
  • Разновидность дома и год возведения. Необходимо отметить, что не во всех случаях жилье в более старом здании будет стоить меньше, чем в сравнительно новом.
  • Отделка. Очень важны капитальные ремонтные работы: замена трубопровода, электрики, окон и т.д. более ценны, нежели обновленное напольное покрытие.
  • Детали инфраструктуры здания. Присутствие парковочных мест, система безопасности, благоустроенная территория – все это тоже может оказывать влияние на цену жилья.

Данный список не исчерпывающий. Для некоторых покупателей важными будут считаться различные показатели жилого помещения. Они акцентируют внимание на виде из окна, состоянию дорог поблизости, присутствию фитнес центров или спортивных площадок в небольшой удаленности, школ и прочего.

Онлайн-калькулятор для оценки

Наиболее профессиональным олицетворением сравнительного метода являются все более популярные онлайн-калькуляторы цены недвижимого имущества. Несомненным достоинством подобной оценки считается то, что она принимает во внимание индексацию цен жилых помещений на настоящее время. Ими можно воспользоваться на сайтах абсолютно бесплатно.

Это дает возможность очень быстро получить достоверные сведения о месте жилого помещения на рынке недвижимого имущества.

Оценка реализуется по главным критериям:
  • Общий метраж;
  • Удаленность от метро;
  • Разновидность здания;
  • Особенности планировки.

Но необходимо принимать во внимание, что окончательный итог оценки прямым образом зависит от качества онлайн калькулятора. В большинстве случаев расчет базируется на средней цене жилья в каком-либо районе. При самом лучшем развитии допускаемая погрешность такого анализа составляет от трех до пяти процентов, что считается положительным результатом. Однако, подобная услуга используется, главным образом, в больших городах.

ВНИМАНИЕ . При расчете стоимости квартиры не принимаются во внимание такие побочные критерии, как присутствие лоджии либо стационарного телефона, которые при реальной продаже могут повлиять на сумму сделки.

Достоинства самостоятельной оценки квартиры

К достоинствам самостоятельного анализа стоимости квартиры относится, в первую очередь скорость. Нет необходимости ждать некоторое время, тратить время на походы к специалистам. Кроме того, подобный способ оценки помогает избежать лишних затрат. Кроме того, при изучении чьих-либо объявлений о продаже, появляется возможность избежать стандартных ошибок и составить собственное предложение грамотно во всех смыслах.

Однако, нужно помнить, что данный способ ненадежный, поскольку является не в полной мере компетентным. Профессионал примет во внимание многие моменты, являющиеся значимыми для потенциального покупателя. Например, наличие лоджий, расположение здания, где расположена квартира, уход придомовой территории.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

  • Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
  2. предоставление специалисту документов по квартире;
  3. выезд оценщика на осмотр;
  4. определение стоимости оценки и составление отчета;
  5. передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт;
  • план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Содержание отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Читать еще:  Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель? И как узнать стоимость недвижимости?

Если появляется необходимость продать или купить недвижимость, то возникает вопрос об определении оценочной стоимости.

При продаже покупателю не хочется переплачивать, а продавцу терять выгоду.

Именно поэтому важно установить реальную стоимость продаваемого объекта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Нужна ли оценка квартиры при продаже?

Оценка недвижимости при купле-продаже обычно проводится на этапе предварительного согласования сделки.

В ней заинтересованы обе стороны.

Главный интерес продавца – быстрая реализация жилья по выгодной цене.

Для того, чтобы быть ориентированным на жилищном рынке, необходимо знать реальную стоимость.

Именно по оценке недвижимости при продаже можно скорректировать запрашиваемую цену как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это поможет быстрее реализовать недвижимость.

Что влияет на цену объекта?

На цену недвижимости прежде всего влияет экономическое положение в стране: уровень инфляции, безработица, налоги, курс доллара. Все это сказывается на спросе и предложении конкретного вида объекта жилья. Во время кризиса дорогостоящие дома большим спросом у населения не пользуются.

Также на стоимость влияют такие факторы, как местоположение объекта, его состояние и внешний вид, год постройки, архитектурно-конструктивные решения.

Оказывает на цену немалое значение, если объект расположен в престижном районе. Удачное размещение дома вдалеке от шумных автомагистралей, рядом с лесной зоной или водоемом также повышает цену на него.

Способствует удорожанию и то, что здание построено, например, из кирпича, имеет надежную крышу, хорошую теплоизоляцию. Также повышают стоимость наличие коммуникаций, проведенных в доме, количество и расположение помещений в нем. Немаловажное влияние на цену оказывает общая площадь продаваемого дома.

Сезонность тоже воздействует на установление стоимости.

В начале года и на летний период происходит затишье на рынке недвижимости, цены несколько падают.

Осенью же наблюдается их рост.

Как узнать стоимость дома для продажи?

Стоимость дома можно узнать, обратившись к эксперту. Он прежде всего должен установить какие факторы в большей степени влияют на цену объекта, проанализировать каждый из них в отдельности, а затем посмотреть на их влияние в совокупности.

Для этого могут понадобятся документы, связанные с характеристиками дома: кадастровый паспорт и план, технический паспорт, свидетельство о праве собственности.

Самостоятельно произвести оценку квартиры на продажу достаточно сложно из-за недостатка опыта.

Способы проведения процедуры

Как сделать оценку квартиры для продажи? Для проведения оценки недвижимости можно воспользоваться одним из способов:

  • заказ услуги независимого эксперта;
  • обращение к риелтору;
  • самостоятельное оценивание.
  • Первый способ – «официальный» – является наиболее оптимальным ввиду незаинтересованности специалиста в цене объекта.

    Определяют ее специалисты БТИ или организации, имеющие лицензию. После оказания услуги выдается официальный документ с оценочной стоимостью объекта.

    Риелтор может произвести оценку вашей недвижимости по телефону, которая заключается в обследовании объекта и выведении его приблизительной цены.

    Оценка может быть произведена непосредственно на объекте. Данный вариант похож на вариант с экспертом-оценщиком, но риелтор официальных заключений не дает. Да и к тому же его уровень может быть недостаточно высоким.

    При третьем способе расчета цены велика вероятность ошибки. Осуществляется он при помощи разработанных интернет-программ в виде online-калькуляторов.

    Вы вносите все требуемые данные своего жилья и узнаете приблизительную стоимость, не выходя из дома. Это считается независимой оценкой квартиры для продажи.

    Дополнительные рекомендации по проведению процедуры оценки квартиры, приведены в следующем видео:

    Оценка недвижимости осуществляется по следующим основным критериям:

      юридическая чистота документации на жилье.

    Обязательно должны быть на руках у продавца все документы, связанные с продаваемым объектом. В случае если есть недостающие, их необходимо восстановить, получить копии;

  • местоположение объекта, престижность района, инфраструктура;
  • стоимость земли, на которой расположен объект;
  • характеристики дома;
  • площадь объекта и его планировка;
  • состояние отделки, наличие ремонта.
  • Алгоритм действий

    Если принято решение о самостоятельном определении цены объекта, то следует провести данную процедуру по следующему алгоритму:

    1. изучение рынка недвижимости путем нахождения информации с подобными вашему варианту предложениями по интернету и телефону.
    2. Выбор наиболее подходящих предложений, коррекция цены на величину скидки, которая находится в диапазоне от 5 до 15 % от стоимости объекта.

    Если для установления стоимости недвижимости решено задействовать эксперта, то данный процесс будет проходить по следующим этапам:

    1. выбор эксперта. Необходимо, чтобы специалист имел аттестацию.
    2. Приглашение оценщика на объект. Предоставление всех необходимых документов для возможности определения реальной цены недвижимости.
    3. Получение официального документа с указанием стоимости объекта.

    Сколько стоит и кто оплачивает?

    Стоимостная величина оценки недвижимости зависит от вида объекта, срочности работы, а также, если происходит расчет стоимости дома, от его площади.

    Кто оплачивает оценку недвижимости: продавец или покупатель? Обычно оплачивает расходы по определению стоимости недвижимости тот, кто получает доход от предстоящей сделки. Поэтому оценка производится за счет продавца.

    А кто оплачивает независимую оценку недвижимости? Ответ на этот вопрос тоже достаточно прост: «Продавец».

    Перед оформлением сделки по продаже недвижимости обязательно стоит определить ее цену. На нее оказывает влияние большое количество факторов, начиная от состояния экономики и заканчивая наличием коммуникаций в доме.

    Лучше, чтобы стоимость определил специалист в области оценки недвижимости. Только при привлечении оценщика возможно узнать реальную стоимость объекта.

    Как сделать оценку квартиры для ипотеки

    И зачем она нужна

    Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

    Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

    Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

    Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

    Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

    Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

    Кто делает оценку

    Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

    Что обязательно должно быть у оценщика:

    Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

    По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

    Как выбрать компанию для оценки

    Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

    Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

    Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

    Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

    Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

    Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

    Как выглядит отчет

    Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

    В отчете обязательно должно быть прописано:

    • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
    • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
    • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
    • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
    • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

    Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

    На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

    Какая бывает стоимость

    Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

    Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

    Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

    Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

    Что влияет на рыночную стоимость

    Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

    Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

    Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

    Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

    Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

    Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

    Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

    Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

    Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

    Как рассчитать ликвидационную стоимость

    Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

    Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

    На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

    Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

    Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

    Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

    Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

    Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

    Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

    Ссылка на основную публикацию