Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2020 году

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2020 году

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб . Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Если у вас остались вопросы, то можете задать их в комментариях или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

А кто-нибудь продавал квартиру с НЕузаконенной перепланировкой? Расскажите, как оно?

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь. Как стать трастовым.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Читать еще:  Что входит в перепланировку

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Объявления на НН.РУ — Для детей

Все в наличии и под заказ. Гарантия низких цен. Гарантия 12 месяцев. Цены снижены на 15%. Бесплатная доставка* Подробности на сайте.
Цена: 12 400 руб.

Безопастные краски и лаки на водной основе. С обратной стороны от площадки открытое пространство для качания на качелях. .
Цена: 13 300 руб.

Шведская стенка с креплениями к стене с сеткой и рукоходом. Основные технические характеристики: Высота 2,245 м Длина 1,75 м.
Цена: 12 750 руб.

Спецпредложение на комплект! Детский спортивный комплекс пионер-морячок в максимальной комплектации (скат 2,2 + скалодром + сетка.
Цена: 35 990 руб.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Читать еще:  Дарение доли в квартире: можно ли подарить 1

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
  2. Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания. Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Владельцы жилплощади полагают, что процесс согласования переустройства квартиры требует колоссальных временных и финансовых затрат. В этом случае работает известная русская поговорка о том, что скупой платит дважды.

Незаконная перепланировка практически всегда приводит к наложению штрафа, но не это обходится дорого – собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Плюс ко всему придется оплатить судебные издержки и другие расходы.

Допускается ли продажа жилья с незаконной перепланировкой

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ, изменения конфигурации квартиры могут проводится только после согласования с жилищной инспекцией. Эти же нормативно-правовые акты регламентируют процесс сбора документации, а также указывают на разрешенные и запрещенные действия при переустройстве квартиры.

Помимо Жилищного кодекса РФ, вопрос перепланировки может регулироваться региональными нормативно-правовыми актами. Если переустройство объекта недвижимости проводилось в соответствии с законодательными нормами, оно будет считаться корректным.

Когда все изменения в жилплощади оформлены должным образом, продать квартиру можно без проблем. Сложности возникают в том случае, если процедура была проведена самовольно и никаких разрешительных документов получено не было.

Почему это является проблемой? Дело в том, что в процессе перепланировки могла быть изменена площадь помещений, а иногда создается угроза жизни и здоровью других жильцов (когда не были соблюдены строительные или противопожарные нормы). Известны случаи, когда в результате незаконного переустройства происходил обвал перекрытий многоквартирного дома, вследствие чего погибали люди.

Получается, что то, что обозначено в документах отличается от характеристик объекта по факту. Кроме того, новый собственник принимает на себя ответственность за нарушение строительных норм. Все это незаконно, поэтому по общему правилу продажа жилья с незаконной перепланировкой запрещена.

Утаить факт перепланировки без разрешения также нельзя. Рано или поздно покупатели обратят внимание на несоответствие. В этом случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, на том основании, что продавец не предоставил полной информации об объекте недвижимости. Введение покупателя в заблуждение незаконно.

Возможные способы продажи квартиры

Реализация имущества возможна одним из двух способов:

  1. Составление договора купли-продажи с оговоркой.
  2. Оформление перепланировки по закону.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Составление договора купли-продажи

Момент незаконной перепланировки необходимо обговорить с покупателями. Если они согласятся, то можно включить пункт об оформлении переустройства после государственной регистрации сделки.

В таком случае покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку и понести все расходы, связанные с этой процедурой. Однако в этом случае квартира продается дешевле. В некоторых случаях сумма скидки может достигать до 20 %.

Прежде чем выбирать этот вариант, необходимо просчитать, выгодно ли будет настолько снизить стоимость жилья. Довольно часто целесообразнее согласовать все изменения в квартире своими силами.

Кроме того, на этот вариант не смогут согласиться покупатели, которые оформляют квартиру в ипотеку. Банк не согласится выдать займ под залог проблемного жилья.

Оформление перепланировки

Эта процедура регламентирована в ст. 25-26 ЖК РФ. Алгоритм действий собственника следующий:

  1. Составление проекта в специализированной организации.
  2. Утверждение проекта в Роспотребнадзоре, МЧС, Газовой службе, СЭС, Ростехнадзоре, жилищной инспекции.
  3. Обращение в БТИ с предоставлением поэтажного плана дома и технического паспорта квартиры. На этих документах красными линиями наносятся требуемые правки.
  4. С технической документацией и проектом необходимо обратиться в архитектурно-строительный отдел муниципалитета. Там требуется подать заявление на разрешение проведения перепланировки.
  5. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  6. Вызов на дом сотрудника БТИ. Он произведет замеры и внесет корректировки в документы.

При значительных изменениях в квартире потребуется внести корректировки в Росреестр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр с заявлением. К заявлению прикладывается вся разрешительная документация, а также выписка из ЕГРН.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Когда согласования не требуется

Существует ряд строительных работ, на которые не требуется получать разрешения от уполномоченных органов. К таким разновидностям работ относятся:

  • косметический работ;
  • демонтаж встроенной мебели и оборудования;
  • перемещение оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов или лоджий, если при этом не меняется их площадь;
  • совмещение санузла в то случае, когда перегородка не является несущей стеной.

Технический план квартиры в этом случае практически не требует поправок, поэтому переоформление документов не требуется. При таких видах переустройства можно провести процедуру узаконивания по упрощенной схеме на основании эскиза.

Следует принять во внимание, что снос перегородки для объединения комнат квартиры является существенным изменением конфигурации. В этом случае по закону требуется согласование.

Что нельзя согласовать

Нормы действующего законодательства включают в себя недопустимые изменения. Если собственник допустил подобные действия в объекте недвижимости, ему придется заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий технической документации. Эти действия производятся за собственный счет.

Запрещенными действиями являются:

  • утепление застекленного балкона или лоджии посредством переноса отопительного оборудования или монтажа теплого пола с использованием отопительных коммуникаций или водоснабжения многоквартирного дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перемещение санузла или кухни в комнату, под которой находится жилое помещение;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • демонтаж несущих перегородок в любом месте квартиры;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • демонтаж газового или вентиляционного оборудования;
  • остекление балконов или лоджий, в том случае, когда они оборудованы пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока, когда объединяется балкон и другая комната.

В таких случаях жилищная инспекция направляет исковое заявление в суд. В результате разбирательства собственник будет привлечен к административной ответственности.

Особенности купли-продажи с незаконной перепланировкой

Несмотря на все сложности, квартиры с неузаконенной перепланировкой все же продаются. Причем это происходит как за наличные денежные средства, так и в ипотеку.

В том случае, когда приобретение осуществляется за наличные денежные средства, продавец абсолютно ничем не рискует. Однако этого нельзя сказать о покупателе. В документах на квартиру в такой ситуации никаким образом не фиксируется факт перепланировки. Это значит, что покупатель якобы сам совершил перепланировку без разрешения. Доказать при необходимости, что это было не так, очень сложно.

Читать еще:  Приватизация квартиры через МФЦ 2019, Инструкция

Когда квартира приобретается в ипотеку, банк, редко, но все же в некоторых случаях закрывает глаза на перепланировку, выполненную без разрешения. Однако тогда в договоре прописывается обязанность узаконить переустройство в ограниченное время.

Лучше всего для обеих сторон узаконить перепланировку до государственной регистрации права собственности. Тем не менее, это не всегда возможно. Бывают такие обстоятельства, когда квартиру нужно продать в срочном порядке.

В этом случае продавцу следует снизить цену и честно предупредить потенциальных покупателей о сложностях с документами. Покупателям с ипотекой рекомендуется сразу отказывать в оформлении договора, так как банк соглашается на подобные сделки крайне редко.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Это сделать крайне сложно, но с помощью опытного юриста задача значительно облегчится. Рекомендуем обратиться к специалисту как можно раньше. Получить бесплатную консультацию можно прямо сейчас.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Законная и незаконная

Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?

В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.

Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.

На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.

Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.

Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.

Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

Способы продажи

Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

Составить договор с покупателями

Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.

Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

Оформить ранее выполненную переделку

Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

  1. Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
  2. С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
  3. Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.

Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.

Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.

О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

Изменения, не требующие согласования

Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

  • демонтаж встроенной мебели;
  • сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
  • совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.

Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.

Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.

О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

Что нельзя узаконить?

Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.

Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

Недопустимыми изменениями считаются:

  • утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
  • остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

  1. Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
  2. Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.

Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру с перепланировкой без узаконения

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Выполнение перепланировки позволяет улучшить квартиру, сделать ее индивидуальной и удобной для проживания. Однако многие коррективы требуется согласовывать. Не все граждане соблюдают требования законодательства. Однако эта особенность в последующем может привести к усложнению процесса реализации недвижимости. В результате гражданину придётся разбираться, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Что допустимо изменять, а что запрещено

Если продавец не выполнил своевременное узаконивание перепланировки и продал такую квартиру, в последующем с возможными последствиями рискует столкнуться покупатель. На него лягут оформление разрешения или приведение недвижимости в первоначальный вид, если суд вынесет подобный вердикт. Поэтому покупатели не спешат приобретать недвижимость с неоформленными изменениями.

Однако не всегда коррективы фатальны и требуют затрат большого количества времени и средств на узаконивание. Ряд изменений вовсе не относится к переустройству. Поэтому допустима реализация недвижимости с такими коррективами. Проблем с законом не вызовет:

  1. Остекление балконов и лоджий, если установленные размеры не нарушены.
  2. Демонтаж встроенной мебели.
  3. Удаление ненесущей перегородки в санузле.
  4. Перенос технического оборудования без изменения помещений, в котором оно находилось.

Однако удаление стенки не всегда допустимо без согласования. Если планировка помещения нарушена, потребуется осуществить согласование с соответствующими инстанциями. Часть корректив запрещена на законодательном уровне. Их узаконивание недопустимо вне зависимости от особенностей ситуации. Эксперты категорически не советуют выполнять следующие работы:

  1. Приводящие к тому, что недвижимость становится непригодной для проживания.
  2. Способствующие ухудшению состояния имущества, находящегося в собственности других жильцов.
  3. Провоцирующие нарушение противопожарных, санитарных и строительных правил.

Если в процессе внесения корректив нарушено действующее законодательство, уполномоченный орган откажется согласовывать вносимые коррективы. Гражданина обяжут привести недвижимость в первоначальный вид.

Способы реализации

Гражданин всё же может попытаться продать квартиру с перепланировкой.

Обратите внимание! Эксперты всё же советуют попытаться узаконить внесённые изменения перед реализацией помещения. В этой ситуации продавец и покупатель устранят возможные риски, к которым могут привести подобные действия.

Согласование перепланировки

Обычно квартиры, у которых не было осуществлено узаконивание перепланировки, стремятся продать за наличные. Использование предложения позволяет снизить риски для продавца. Обычно стоимость таких помещений на 20% ниже. Покупатели охотно соглашаются на использование услуги, желая сэкономить. О возможных негативных последствиях обычно не задумываются.

Важно! После того, как договор заключён, собственником недвижимости становится покупатель. На него ложиться вся ответственность за перепланировку. Процедура способна повлечь за собой возникновение дополнительных затрат. В результате выгода сойдёт на нет.

Если перепланировка не была узаконена, квартира после реализации может быть признана товаром с ненадлежащим качеством. Соответствующую возможность предусматривает ГК РФ и Закон о защите прав потребителей. Поэтому предварительно необходимо согласовать все коррективы.

Учтите! Продавец, нарушивший установленную норму, может быть привлечен к административной ответственности. Дополнительно суд может вынести решение о погашении расходов покупателя на переезд и предоставить им моральную компенсацию.

Если имущество уже реализовано, новый владелец обязан обратиться в соответствующий орган. Предварительно потребуется подготовить пакет документов:

  1. Удостоверения личности всех участников.
  2. Чек, подтверждающий факт внесения госпошлины.
  3. Договор купли-продажи и иная документация на имущество.
  4. Акт приема-передачи.

Если согласовать перепланировку хочет продавец, важно соблюдать пошаговую инструкцию:

  1. Владелец недвижимости должен посетить БТИ. Здесь предстоит получить выписку из кадастрового паспорта. В документе фиксируются все выполненные перепланировки. Дополнительно предстоит оформить справку о техническом состоянии квартиры и подготовить кадастровый паспорт. Достаточно его копии.
  2. Подготовленные документы предстоит предоставить в местную администрацию. Здесь предстоит взаимодействовать с архитектором. Он поможет составить план помещения и подготовит проект квартиры с новой планировкой. Документацию нужно согласовать с ЖЭКом, властями и пожарной службой.
  3. Если все вышеуказанные инстанции одобрили изменения, предстоит заплатить штраф. Он выписывается из-за того, что лицо не осуществило своевременное обращение в уполномоченный орган.
  4. Получить разрешение у архитектора и вызвать представителя БТИ. Затем предстоит подготовить техническую документацию.
  5. Составить договор купли-продажи.

Если самопроизвольная планировка стала причиной разрушения имущества, и собственник не может привести его в надлежащий вид, государственные органы имеют право инициировать судебное разбирательство. В случае удовлетворения требований, помещение выставляется на торги. Полученные средства распределяются следующим образом:

  1. Часть суммы направляется на покрытие расходов на судебное разбирательство.
  2. Предоставляются средства для возмещения убытков лицам, пострадавшим в результате действий собственника.
  3. Оставшаяся сумма выдается бывшему хозяину помещения.

Если торги прошли успешно, новый покупатель имущества направляет иск о выселении бывшего владельца. Осуществить манипуляцию удастся лишь после того, как произошло получение права собственности.

Важно! Человека нельзя выселить, если жилье является единственным.

Разбираясь, можно ли продать квартиру с перепланировкой, человек узнает, что допустима покупка такого имущества в ипотеку. Дело в том, что большинство банков накладывают ограничения на выполнение корректив в купленном имуществе. Поэтому покупатели стараются приобрести помещение, в котором подобные изменения уже осуществлены. Однако заключение сделки повлечет за собой возникновение ряда особенностей.

Банк следит за юридической чистотой документации. Поэтому если коррективы не согласованы, могут возникнуть затруднения.

Кстати! Если в договоре ипотеки отражается пункт о невозможности выполнения перепланировки, ежегодно к клиенту будет приезжать сотрудник финансовой организации для уточнения условий, в которых содержится имущество.

Нюансы оформления продажи

Разбираясь, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, важно помнить о ряде особенностей. Если сделка заключается по обоюдному согласию, это даже поможет сэкономить. Нужно проверять документацию перед подписанием. Рекомендуется обратиться в БТИ и получить требуемые справки. Лучше заранее придумать ряд весомых аргументов по поводу причины выполнения перепланировки.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой выполняется по стандартной схеме. Однако выполнение сделки чревато рядом последствий. Соглашение могут признать недействительным. Дополнительно применяют штрафы. Стоимость согласования существенно возрастает. В зависимости от сложности цена может доходить до 300.000 руб, а выполнение процедуры занимать до 6 месяцев.

Ссылка на основную публикацию