Как сдать квартиру легально

Как сдать квартиру легально?

Как сдать квартиру легально?

Если не знаете, зачем оформлять сдачу квартиры по закону, что написать в договоре аренды и сколько заплатить налогов, читайте нашу статью – составили подробную шпаргалку, чтобы вам было проще сориентироваться.

Зачем оформлять все по закону

Собираетесь сдать квартиру, но не хотите связываться с оформлением документов и отдавать государству часть денег в виде налога? Как показывает практика, выгода от сдачи жилья «вчерную» кажущаяся. На самом деле утаивать от государства доход – дело гораздо более хлопотное.

Всегда есть риск, что ваши жильцы не понравятся соседям, и они придут к вам выяснять отношения. Достаточно часто в этих случаях соседи начинают грозить жалобой в налоговую и участковому. Если соседи действительно сообщат «куда следует», налоговая и участковый могут прийти к вам с проверкой.

Результат – вам придется оплатить сокрытую сумму налога, пеню и штраф. А за иногородних жильцов придется также заплатить штраф, предусмотренный за то, что в вашей квартире живут люди без временной постановки на учет.

Нередко договор при нелегальной аренде все-таки составляют, но потом никому не показывают – чтобы не афишировать сдачу и полученный доход. Вы окажетесь в патовой ситуации: договор вроде будет, но как заставить его работать, непонятно. Ведь если арендатор нарушит какие-то свои обязательства, единственный вариант защитить свои права – идти в суд. Но тогда вы можете попасть в поле зрения налоговой инспекции, которая с радостью насчитает вам налог, пеню и штраф.

п. 1 ст. 19.15.2 КоАП РФ
Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении

Поэтому при нелегальной аренде нередки случаи, когда арендатор портил или вывозил из квартиры вещи, а арендодатель делал вид, что ничего не произошло, рассуждая, что проще заменить диван или телевизор, зато не попасться налоговой на нелегальной сдаче.

Как заключить договор

Как правило, договор, по которому квартиру снимает физическое лицо, называется договором найма. Когда жилье сдается юрлицу, подписывается договор аренды.

Договор вы можете составить с помощью юриста или самостоятельно. Если решите не обращаться за помощью, проследите, чтобы в тексте соглашения обязательно были бы отражены такие моменты:

Информация об участниках сделки. Фамилии и имена с отчествами, паспортные данные, место постоянной регистрации – все это должно быть вписано в договор. Обычно эти данные вносят в преамбулу договора. Так называется самое начало, где вы пишете: «Мы, нижеподписавшиеся граждане такие-то, именуемые в дальнейшем Арендодатель и Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем». И еще следует повторить эту информацию в конце, где участники договора ставят свои подписи.

Объект. Опишите квартиру, которая передается в аренду или наем. Укажите кадастровый номер, адрес, количество комнат, документ, на основании которого она вам принадлежит.

Стоимость аренды и порядок оплаты. Напишите, сколько денег ежемесячно должен отдавать вам квартиросъемщик. В какой период: первого числа каждого месяца, не позднее такой-то даты – вы можете выбрать вариант, который будет удобен вам и арендатору. Можете сразу вписать, каким образом будет происходить оплата – наличным расчетом или перечислением на банковскую карту.

Здесь же следует оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Вы можете доверить это нанимателю или брать с него деньги и платить самостоятельно.

Обеспечительный платеж. Лучше предусмотреть его в договоре. Он может быть в размере одной месячной арендной платы, чтобы подстраховаться на случай неоплаты за последний месяц, или меньше, чтобы его можно было бы использовать только для компенсации ущерба. Если решите взять с нанимателей обеспечительный платеж и он не понадобится для компенсации ущерба, пропишите в договоре, что с ним будет по окончании договора: вы вернете его нанимателю или засчитаете за последний месяц аренды.

Срок аренды. Аренда бывает краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочной считается та, что заключена на срок меньше года. Такой договор не нужно регистрировать, достаточно подписей сторон.

А вот договор, по которому жильцы собираются жить в вашей квартире больше года, обязательно надо зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным.

ст. 674 ГК РФ
Форма договора найма жилого помещения

Читать еще:  Комиссия при аренде квартиры: что значит, сумма, можно ли не платить риэлтору

Многие люди предпочитают не связываться с регистрацией, а просто постоянно перезаключать договор на новый срок. Так можно делать, главное не забывать переподписывать документы вовремя. Правда, если вы живете в другом городе, регионе или вовсе стране, удобнее подписать долгосрочный договор, чтобы не ездить ежегодно в гости к жильцам или не обмениваться с ними документами по почте.

Сведения о жильцах. Договор вы можете подписать с одним человеком, а вселиться может семья. Чтобы не оказаться в ситуации, когда в вашей однокомнатной квартире будет жить десяток «близких родственников» нанимателя, сразу пропишите в условиях, кто может постоянно проживать в арендованном жилье: сам наниматель, его жена, дети, кто-то другой. Разумеется, к человеку могут приехать гости, но одно дело большая компания на день или неделю, и совсем другое постоянно живущая в квартире толпа людей.

Перечень имущества. Когда квартира сдается с обстановкой и бытовой техникой, все это имущество следует включить в договор. Состояние можете прописать отдельно в акте приема-передачи, но общий список вещей лучше зафиксировать в тексте соглашения.

Ремонт. По закону текущий ремонт должен оплачивать наниматель, но стороны могут вписать в договор иное условие. Чаще всего текущий ремонт остается за нанимателем, а капитальный за собственником жилья, но вы можете договориться так, как удобнее вам.

Ответственность. Определите, какое наказание положено за ущерб, причиненный вашему имуществу, или за неуплату вовремя арендной платы. Например, вы можете написать, что если наниматель не заплатит деньги вовремя, он должен будет заплатить пеню – 0,1%, к примеру, от суммы задолженности за каждый день просрочки. А если жилец сломает телевизор, он будет чинить его за свой счет.

Порядок расторжения договора. Иногда обстоятельства меняются и вам или вашим жильцам может понадобиться расторгнуть договор раньше, чем он закончится. Оговорите, как это произойдет: за какое время нужно предупредить контрагента о досрочном прекращении договора, как вы должны направить извещение, будете ли вы как-то компенсировать друг другу причиненные неудобства.

Дополнительные условия. Вы можете предусмотреть в договоре что-то еще в зависимости от вашей конкретной ситуации. Например, можете договориться, что вы будете иметь право посещать квартиру не чаще раза в месяц, только в будние дни и в промежуток между 17 и 19 часами.

Или можете обязать нанимателя сделать перед выездом из квартиры генеральную уборку – своими силами или пусть наймет уборщиков. Или оплатит вам стоимость уборки, а клининговую компанию вы найдете сами.

Можете сразу оговорить, в каком суде будет рассматриваться спор, когда вы не сможете договориться миром по какому-либо вопросу, и придется идти в суд.

Подписи. Когда квартира принадлежит нескольким людям, они все должны участвовать в договоре и поставить под ним свои подписи. Или кто-то один может представлять интересы всех сособственников, но тогда его права должны подтверждаться нотариальной доверенностью. Если арендаторов несколько – например, трое студентов снимают одну квартиру, чтобы было дешевле – они все должны поставить подписи под условиями договора.

Как подавать декларацию и платить налоги

Декларация. Сроки подачи декларации зависят от того, как вы будете сдавать квартиру. Если сдаете как физическое лицо, декларацию по форме 3-НДФЛ надо подать за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. К декларации надо приложить копию договора аренды.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налог ежеквартально, а налоговую декларацию подают раз в год – до 30 апреля текущего года за прошедший год.

Самозанятые оплачивают налог через специальное приложение с каждой поступившей суммы, а декларацию не подают вовсе.

Размер налога. Физические лица платят 13% от доходов.

Индивидуальные предприниматели могут оформить упрощенную систему налогообложения, тогда с полученного дохода они платят 6%. Но кроме этого вам придется платить фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. В 2019 году эта сумма равна 36 238 рублей. Поэтому стоит тщательно посчитать, так ли выгодно уменьшение налоговой ставки.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Читать еще:  Правила проживания жильцов в многоквартирном доме

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Читать еще:  Как я - уменьшил расходы на - отопление квартиры - Как экономить на отоплении: установка теплового счетчика - Тепло - Личный опыт

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Ссылка на основную публикацию