В России зафиксированы рекордные показатели ипотечного рынка. К сентябрю, по данным ЦБ РФ, общий портфель ипотеки впервые превысил у банков 9 трлн рублей, а по итогам августа был установлен абсолютный максимум по объему выдачи жилищных займов за всю историю наблюдений.
За месяц россияне взяли 154,5 тыс. кредитов на сумму 392 млрд рублей, что на 45% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 66% в денежном. Рост заимствований связан с реализацией госпрограммы льготного кредитования под 6,5% и снижением общего уровня процентных ставок. Однако побочным эффектом разгона ипотеки стал рост цен на жилье.
Благоприятные условия
Сегодня ипотечный рынок растет во многом за счет выдачи кредитов на покупку квартир в новостройках. Так, по итогам августа объем кредитования в этом сегменте установил рекорд — 51,1 тыс. займов на 158,6 млрд рублей, что по деньгам вдвое больше, чем в августе прошлого года. Доля выдачи «новой» ипотеки в общем объеме за год выросла с 32% до 40%.
Главный фактор роста кредитования сделок на первичном рынке — субсидирование государством ипотечных ставок, запущенное в конце апреля на фоне пандемии коронавируса. По подсчетам специалистов финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», уже к сентябрю на льготные кредиты пришлось почти 90% всех займов, выданных банками на приобретение готового жилья.
Вместе с тем, аналитики отмечают рост выдачи ипотеки и на вторичном рынке. В августе выдано 103,4 тыс. кредитов на 233,7 млрд рублей, что на 31,3% и 45,8% соответственно больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика, по мнению руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга, означает, что рынок полностью преодолел последствия первой волны эпидемии, а реализация программ с господдержкой способствовала его качественному росту.
Свою роль играет и то, что процентные ставки сейчас находятся на самом низком уровне за всю историю наблюдений. К примеру, на первичном рынке с учетом действия всех программ с господдержкой они составляют 5,9% годовых. При этом ставки в рыночном сегменте ипотеки на новостройки тоже находятся на минимальных значениях — 8,02% (минус 1,73 п.п. к августу 2019 года).
Всего с начала года в России было выдано 901,6 тыс. кредитов на сумму 2,2 трлн рублей, что на 15% и 27% соответственно выше, чем за восемь месяцев прошлого года. И почти 94% всех займов пришлось на долю 20 крупнейших банков страны (см. таблицу). Только в августе «большая двадцатка» получила от россиян 605 тыс. заявок на ипотеку, когда еще в марте, для сравнения, их было всего 450 тыс.
По оценкам «ДОМ.РФ», если развитие ситуации с набегом второй волны пандемии не потребует введения строгих ограничительных мер, по итогам года можно будет с уверенностью ожидать очередного ипотечного рекорда: выдачи не менее 1,3-1,4 млн кредитов на сумму свыше 3,3 трлн рублей. А в случае продления действия льготной ипотеки и после 1 ноября (текущий срок окончания программы) эти цифры могут оказаться еще выше — более 1,5 млн займов на 3,7 трлн рублей.
Одно за другим тянется
Вместе с тем, у возросшего спроса на ипотеку есть и оборотная сторона. Опережающий рост цен на новостройки, наблюдаемый последнее время на рынке, все чаще увязывают напрямую с мерами поддержки, принятыми во время пандемии, и прежде всего — с программой льготного кредитования. В частности, бум спроса на ипотеку — и в первую очередь на займы с субсидируемой процентной ставкой — видит, к примеру, глава Сбера Герман Греф, по мнению которого люди знают, что программа скоро завершится, и пытаются успеть купить жилье на льготных условиях, что приводит к перегреву на рынке и росту цен. Что подтверждают и его аналитики.
Так, по данным ресурса SberIndex (входит в экосистему Сбер), стоимость квадратного метра в среднем по стране за июль-август этого года выросла на 3% (первичный и вторичный рынок). Цены на жилье в новостройках, по сравнению с летом прошлого года, прибавили еще больше — 6,2%. Наибольшее подорожание зафиксировано в Астраханской области, где новый «квадрат» подорожал аж на 45% по сравнению с прошлым годом! Также в тройке по лидерам роста цен на новостройки оказались Иркутская и Томская области, где рост составил почти 38% и 36% соответственно. Более чем на 20% стоимость первичной недвижимости выросла в Хакасии, Челябинской, Белгородской, Калининградской и Курской областях и Приморском крае. Плюс 10% (год к году) зафиксирован аналитиками SberIndex в 23 субъектах РФ.
Справочно:
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых на весь срок кредита для покупки нового жилья комфорткласса была запущена по поручению Президента РФ в конце апреля. По данным оператора программы «ДОМ.РФ», на сегодняшний день по ней выдано более 160 тыс. кредитов на общую сумму почти 500 млрд рублей. В программе участвуют 58 банков и три некредитные организации. К ноябрю планируется выдать около 300 тыс. льготных ипотечных займов. При этом уже сейчас правительство готово поддержать продление программы