Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Читать еще:  Когда снесут дом по адресу: по программе реновации очередность, снос аварийного жилья в 2020 году, список подлежащих сносу - Журнал «Этажи»

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», — подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1. Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2. ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3. Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР. Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ. Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости. Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4. Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5. Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6. Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7. Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8. ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Читать еще:  Как оформить регистрацию по месту жительства в Москве: документы для постоянной регистрации

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах. Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик. Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.

И так, что можно проверить самостоятельно?

  1. Уставный капитал компании застройщика;
  2. Учредителей и генерального директора компании;
  3. Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
  4. Историю компании по открытым источникам в интернете;
  5. Отзывы о компании застройщика;
  6. Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
  7. Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.

Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:

  1. Анализ финансовой отчетности застройщика;
  2. Проверка проектной документации;
  3. Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
  4. Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
  5. Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
  6. Анализ кредитной нагрузки;
  7. Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
  8. Анализ правопредшественников и правопреемников;
  9. Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
  10. Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
  11. Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
  12. Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
  13. Анализ репутации застройщика;
  14. Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков , где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» – это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Читать еще:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя в РФ, Дарственная в 2019 году в России

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как проверить надежность застройщика?

Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии. Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре. Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.

Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами. Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф. И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.

Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро. Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.

Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах

Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете. Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте S ibdom.ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.

Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.

Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.

Проверьте, аккредитована ли новостройка банками

Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях. Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования. Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства. Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек. На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.

Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Изучите договор участия в долевом строительстве

Сегодня нет единой формы договора, которой пользовались бы все застройщики, содержание этого документа может отличаться в зависимости от компании. В обязательном порядке в него должна быть включена информация о предмете договора — конкретной квартире, которая должна быть передана дольщику. В договоре приводятся ее характеристики: адрес и этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, высота потолков, техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.

В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре. Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре. Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.

Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты. Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры. Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.

Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома. И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве. На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.

Ссылка на основную публикацию