Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев. Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями. Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

  • вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
  • вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире. Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья. Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ. Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

  • проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
  • узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
  • попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

  1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
  2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей. И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны». Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

  • договор купли-продажи;
  • письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорта;
  • разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
  • свидетельство о браке (если есть);
  • письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

  • оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
  • государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

  1. Порядок заключения сделки.
  2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
  3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
  4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу. Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев. Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Рынок недвижимости привлекает мошенников, которые хотят поживиться на доверчивых людях. Особенно часто страдают покупатели долей в квартире. Попытка совершить выгодную сделку оборачивается потерей жилья или денег. Зачастую собственники теряют несколько сотен, а то и миллионов рублей. Хитрые дельцы придумывают все новые и новые схемы обмана. Нужно быть начеку и вооружиться правовыми знаниями.

Как избежать обмана с долями в квартирах? На какие факторы обратить внимание? Как оформить долю в собственность без проблем, рисков и нервотрепки? Разберем все спорные моменты, укажем на ошибки, дадим советы на будущее.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).

Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.

Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.

Стоит или не стоит покупать долю в квартире:

  1. Если вам нужнасрочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
  2. Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
  3. Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.

Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.

Подводные камни и риски при покупке долей

Представьте, что вы с трудом накопили деньги на приобретение доли в квартире: взяли ипотеку, одолжили у знакомых, сняли со вклада в банке. Каково же будет разочарование, если сделка вдруг сорвется. Это только в лучшем случае. Может быть гораздо хуже – например, потеря всех денег, которые вы откладывали на операцию с жильем.

Давайте посмотрим, какие могут быть риски и чего ждать от недобросовестных собственников:

Риск №1. Обременение

Квартира является местом жительства людей. Неудивительно, что при покупке может обнаружиться, что на вашей доле прописаны третьи лица. Это могут быть супруги, родственники, знакомые продавца. Если их выписывать, то только через суд – а это долго и обременительно.

Читать еще:  Старший по дому: права и обязанности, зарплата

Прежде чем заключать сделку, попросите у продавца документ о проживающих в квартире лицах – архивную выписку из домовой книги. Там указывают всех тех, кто жил или живет в данной квартире. Если вы обнаружите зарегистрированных жильцов, потребуйте от продавца, чтобы тот снял их с регистрационного учёта. Разумеется, не на словах, а путем предъявления справки из отделения МВД.

Риск №2. Совладельцы не отказались от покупки

Проверяйте, чтобы текущие совладельцы квартиры не имели притязаний на долю. Они обладают приоритетом в выкупе, а значит, если их не уведомили в первую очередь, могут легко оспорить сделку. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, признание купли-продажи недействительной осуществляется в судебном порядке. Зачем вам лишние риски?

Доказательством выступают не только уведомления в адрес остальных содольщиков. Вам нужно попросить продавца предоставить нотариальные отказы совладельцев от приобретения квартирной дроби.

Риск №3. Недееспособный продавец

Участвовать в сделке может только дееспособное лицо, отдающее отчет в совершаемых действиях. Недееспособность – это нарушение, за которым следует признание сделки ничтожной (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Оценить дееспособность продавца можно как визуально, так и с помощью документов. Одним из таких является медицинская справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД и наркодиспансере. Вежливо попросите также справку из органа опеки (ООП) – о том, что гражданин не является опекаемым третьими лицами.

Риск №4. Обход нотариуса

Хитрые продавцы могут предложить сэкономить и не обращаться к нотариусу. Имейте в виду, что отвечать потом придется вам. Да и подобные сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Начиная с 2016 года, нотариальная форма сделок с долями в квартире является обязательным условием.

Сообщите продавцу обо всех моментах. Предложите найти «бюджетного» нотариуса, который не возьмет много денег за свои услуги. Если продавец упорно не хочет заверять договор у нотариуса – лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.

*/ – Не давайте согласия на замену покупки договором дарения доли в квартире. Даже если на первый взгляд такая сделка и пройдет заверку нотариусом, совладельцы могут подать в суд и оспорить намерения сторон. Особенно, если им станет известно, что «даритель» получил деньги за якобы подаренную часть жилья. Если обман вскроется, вас обяжут вернуть долю продавцу, а продавца – деньги. И может оказаться, что деньги давно потрачены, так что покупатель останется ни с чем.

Риск №5. Долги продавца

Собственник делает скидку на долю в квартире в связи с долгами за ЖКУ. Радостный покупатель может не придать этому значения, ведь удалось сэкономить! Однако трудности начнутся позднее, когда придет счет за квартиру + пени за просрочку. А порой и повестка из суда, если УК подаст в суд за неуплату коммунальных платежей. Отвечать, как вы понимаете, придется новому собственнику – покупателю.

Требуйте выписку из ЕИРЦ или «свежую» выписку из ЕГРН с данными на квартиру. Не стоит брать долю, если за ее владельцем числится крупная сумма денег. Даже если вам предложат скидку с учетом долга, не рискуйте. Как вариант, посетить ЕИРЦ и сделать перерасчет – долги останутся за продавцом, а покупатель начнет оплачивать коммунальные услуги с «чистого листа».

Риск №6. Нет согласия от супруга

Заключение договора купли-продажи с одним из супругов – это всегда риск. Если квартира считается совместно нажитым имуществом, требуются согласия обоих супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие разрешений приводит к оспариванию сделки в судебном порядке. Зачем идти на риски, зная о них?

Первым делом проверьте паспорт продавца – обязательно оригинал документа (копию легко подделать). Если вы увидели, что продавец в браке, попросите предоставить согласие второго супруга. Отказ в предоставлении нотариального согласия – явный повод насторожиться и отменить сделку.

Риск №7. Несовершеннолетние собственники

Малолетние и несовершеннолетние не могут участвовать в сделке по продаже жилья. Пока ребенку не исполнилось 18 лет, его интересы представляют законные представители – мать, отец, опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ). Прежде чем продавать долю ребенка, взрослые обязаны найти новое жилье. Условия для проживания должны быть не хуже, чем имеющиеся. Отслеживать эти моменты поручено органу опеки (ООП).

Если вы имеете дело с детскими долями в квартире, требуйте официального акта местного ООП. Найдите сведения о выделении другой доли. Сверьте, реально ли существует адрес новой жилплощади. Если подозрений не возникнет – заключайте договор купли-продажи.

Список подводных камней можно продолжить и дальше. Мошенники выдумывают новые схемы обмана, поэтому стоит быть готовым к любым выходкам. Ну а лучше всего доверить сделку юристу – это обезопасит вас от проделок нечестных людей.

Порядок покупки доли в квартире

Как же купить долю в квартире и не попасться на удочку хитрых продавцов? Следует придерживаться алгоритма заключения сделки. О нем и пойдет речь в следующих подразделах.

Инструкция: этапы

Порядок покупки долей в квартире с учетом возможных рисков:

Шаг 1. Проверить чистоту сделки

Попросите собственника предъявить паспорт, документы на отчуждаемую долю, справки и разрешения, нотариальные бумаги. Ознакомьтесь с их содержанием, проверьте на подлинность. Возьмите срок на обдумывание своих намерений о покупке.

Шаг 2. Заключите договор купли-продажи

Договоритесь с продавцом, назначьте время для посещения нотариуса. Обратитесь в нотариальную контору, оплатите госпошлину. Нотариус подскажет, как оформить договор купли-продажи. Вместе с тем вам нужно составить акт приема-передачи комнаты (доли). Если условия договора вас устраивают, поставьте подпись.

Шаг 3. Определитесь со способом расчета: наличный или безналичный (см. «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире»).

Шаг 4. Отдайте договор и документы в МФЦ

Соискатели могут обратиться через «Мои документы» или напрямую в ФКП «Росреестра». Предварительно нужно заплатить госпошлину. Регистраторы сообщат, когда вы сможете забрать готовую выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Завершите оформление

Шаг 6. Перечислите продавцу оставшуюся сумму денег за долю в квартире – обычно используют аренду банковской ячейки, аккредитивный счет и др.

Уделите внимание проверке юридической чистоты сделки. Не нужно надеяться только на нотариуса. Если риски обнаружатся в ходе оформления, отмотать время вспять уже не получится. Лучше тщательно проверить заранее, чем жалеть об упущенных возможностях.

Список документов

Стандартное оформление купли-продажи предусматривает обращение в МФЦ или Росреестр. Комплект бумаг для регистрации примерно одинаковый.

Какие нужны документы:

  • заявления по образцу Росреестра – бланк предоставит сотрудник;
  • паспорт РФ;
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • нотариальные отказы остальных долевиков;
  • согласие второго супруга;
  • заключение органа опеки;
  • прочие данные.

Если возникнет необходимость, сотрудники ГБУ «Мои документы» сообщат о том, какие бумаги нужно донести. Обычно в МФЦ сами запрашивают информацию. Для этого существуют электронный архив и бумажная картотека.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Обязателен в случае с долевой собственностью. Отказ должен иметь строго письменную форму. Устные заверения не внушают доверия, да и не могут быть использованы в качестве аргумента.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Основной документ, целью которого является соглашение двух сторон – продавца и приобретателя доли в квартире. Оформление происходит в присутствии нотариуса. Без печати и подписи клерка соглашение недействительно для Росреестра.

Материал статьи посвящен покупке доли, а значит нас интересуют сроки в отношение покупателя.

Составить и заверить договор купли-продажи можно в течение 1 дня.

Затем нужно передать документы в Росреестр. Обычно выписку ЕГРН выдают в течение 3-5 дней, но бывают и задержки. Если вы действуете через «Мои документы», срок увеличится на 2-3 дня. Этот период нужен для пересылки бумаг в головной офис ФКП «Росреестра».

Расходы связаны с госпошлиной, услугами нотариуса и налогом. Попробуем подсчитать, во сколько обойдется покупка доли в квартире:

  • государственная пошлина – 2 000 рублей с одного человека (в нашем случае – покупателя);
  • нотариальная госпошлина за утверждение договора – 0,5% от цены объекта недвижимости (точнее доли). Общая сумма не превышает 20 000 рублей, но и не меньше 300 рублей;
  • услуги нотариуса – индивидуально с учетом региона (согласно рекомендациям Нотариальной палаты РФ).

Любой продавец недвижимости получает доход – с него уплачивается 13% в качестве налогового сбора (НДФЛ).

Тот, кто приобретает долю в квартире вправе рассчитывать на налоговый вычет в пределах покупки. О том, что это такое и как его получить, читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Итак, сделки с жильем имеют подводные камни. Застраховаться от них практически нереально. Однако если следовать рекомендациям, изучать сведения о сделке и просчитывать риски – можно снизить процент ошибок.

Смотрите видео о возможных проблемах с покупкой долей в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка доли в квартире: необходимые документы и «подводные камни»

Необходимость в покупке доли квартиры возникает в самых разных случаях.

Кто-то покупает долю для получения прописки, другие планируют проживать на купленной жилплощади, третьи используют такие сделки как инструмент инвестирования и т.д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Вне зависимости от причин, подтолкнувших человека к решению купить долю в квартире, он должен знать о порядке проведения такой процедуры, необходимых документах и возможных «подводных камнях».

Необходимые документы

Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.

Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:

  • свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
  • договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.

При желании купить долю в квартире покупателю рекомендуется обязательно уточнить дату заключения предыдущего договора.

Если недвижимость перепродается слишком часто, это должно вызвать подозрения и ряд вопросов, которые нужно уточнить у продавца.

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

Следующий важный документ, который обязательно должен проверить покупатель, это выписка из домовой книги.

То есть узнать, что происходит на остальных долях, довольно сложно. А там, к примеру, могут быть прописаны десятки людей. Понравится ли вам такое соседство? Вряд ли. Для уточнения информации нужно попробовать получить расширенную выписку на всю квартиру с информацией о потенциальных жильцах.

Обязательно должно присутствовать свидетельство, подтверждающее факт извещения совладельцев о намерении продать долю.

У совладельцев долевого имущества есть право первоочередного выкупа.

Если один из участников долевой собственности решает продать свое имущество, закон обязывает его уведомить о таких намерениях других совладельцев.

На ответ им дается 1 месяц с момента получения заказного уведомления. Если никто не соглашается на покупку или же не отвечает в течение месяца, продавец может распоряжаться своей собственностью как ему будет угодно.

Сложность в том, что проверить факт вручения уведомления именно получателю невозможно. Недобросовестные продавцы нередко практикуют следующую схему: отправляют извещение на имя совладельца, а при вручении представляются сотруднику почтовой службы получателем. Извещение одновременно и вручено, и не вручено.

Можно подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи всю сумму сделки, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций не потерять свои деньги.

Договор покупки доли в квартире

После завершения проверки всех необходимых документов можно переходить к заключению договора купли-продажи.

В случае с долей он практически не имеет отличий от аналогичного договора для сделок с участием «полноценных» квартир.

Для составления договора лучше всего обращаться к юристу, риелтору или нотариусу.

Можно, конечно же, самостоятельно найти какой-то готовый договор, но если вы в этом не разбираетесь, от такого решения рекомендуется отказаться. Да и времени на редактирование и доработку такого договора вы потратите очень много.

Закон разрешает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме без заверения нотариуса. Здесь уже решайте сами. Стоимость услуг данного специалиста обычно доходит до 1% от цены сделки.

Для заключения договора можно выбрать офис агентства по недвижимости, уютный ресторан и любое другое место.

Условия договора

В договоре обязательно должны быть отражены следующие существенные условия.

Адрес и точные характеристики продаваемого объекта недвижимости.

До подписания договора покупателю рекомендуется лично посетить квартиру, долю в которой он приобретает, изучить обстановку, проверить, чтобы улица, номер дома и квартиры соответствовали указанным в договоре.

Также к существенным условиям договора относятся цена сделки, дата заключения, сроки и порядок освобождения приобретаемой собственности. Лучше, чтобы долю освободили еще до подписания договора.

В деле договора обязательно должна присутствовать подробная информация об участниках сделки, правоустанавливающих документах, справках и порядке распределения долей в рассматриваемой квартире.

К договору добавляется приложение, в котором описывается состояние объекта покупки и его содержимое.

Порядок оформления

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это проверить собственника.

Проверка многоэтапная, включает в себя следующее.

Проверку физического и психического здоровья собственника.

Можно лично уточнить данную информацию у продавца или проверить в соответствующих инстанциях.

Изучение документов, подтверждающих наличие у продавца прав собственности на продаваемый объект с дополнительным указанием обстоятельств, при которых у него появились данные права.

После завершения проверки продавца нужно посетить квартиру, долю в которой планируется приобрести, и оценить ее состояние, пообщаться с соседями и т.д.

В завершении проверяются документы на долю, и заключается договор. Перечень документов и порядок заключения договора были рассмотрены выше.

Читать еще:  Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры? Каков срок его действия?

«Подводные камни»

Покупка доли хоть и является выгодной сделкой в некоторых ситуациях, но и она имеет свои риски и подводные камни. С первым риском покупатель может столкнуться еще до заключения договора.

К примеру, продавцы нередко предлагают оформить долю в качестве подарка, и просят дать им деньги в общем порядке.

Проблемы возникнут, если вас не устроит купленная доля, и вы решите расторгнуть договор через суд.

В такой ситуации взыскать с продавца ничего не получится, т.к. по документам денег вы ему не передавали.

Второй «подводный камень» — заблуждение многих покупателей, «путающих» понятие «доли» и «комнаты» в квартире.

К примеру, покупая 33%-ю долю в трехкомнатной квартире, покупатель не становится автоматически собственником одной из имеющихся комнат. Он получает в собственность конкретно 33% от общей площади объекта недвижимости. А будет ли это отдельная комната или, к примеру, балкон и кладовая, приходится договариваться уже с соседями.

Важно понимать и то, что на приобретаемой жилплощади покупатель будет жить не один. И, как показывает практика, конфликты с соседями возникают очень и очень часто. Нередко дело доходит до серьезных скандалов и судебных разбирательств.

Таким образом, покупка доли в квартире – это очень серьезное мероприятие, к которому нужно тщательно подготовиться. Подготовка должна начинаться с проверки всех документов, которые обычно должны присутствовать у продавца.

В случае если проверка успешна, можно переходить к заключению договора.

Лучше всего составлять его у специалиста – нотариуса, юриста или риелтора.

Порядок оформления договора покупки-продажи не имеет существенных отличий от аналогичного договора для «целых квартир».

Покупка доли в квартире имеет свои «подводные камни» о которых нужно узнать заранее, чтобы избежать проблем в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов. Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1. В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

  • При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
  • При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

2. Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями. По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний. В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3. Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь.

Пакет документов для органов опеки

  • Паспорт опекуна.
  • Свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4. Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

  • У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
  • У него будет постоянная прописка по новому адресу.
  • После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

5. Как купить долю в квартире с незаконной перепланировкой?

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно. Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами. Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра. В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы. Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6. Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7. Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца.

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8. Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

  • Доля является незначительной.
  • Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
  • Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9. Нужно ли согласие супругов при покупке?

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10. Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий. В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу. Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу.

Обязательные пункты договора купли-продажи

  • Паспортные данные всех участников.
  • Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
  • Данные остальных жильцов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки. Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

  • Паспорт.
  • Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
  • Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
  • Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Отказы всех совладельцев.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов. Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов. Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1. В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

  • При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
  • При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.
Читать еще:  Квартиранты затопили соседей и отказываются возмещать ущерб

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

2. Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями. По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний. В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3. Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь.

Пакет документов для органов опеки

  • Паспорт опекуна.
  • Свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4. Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

  • У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
  • У него будет постоянная прописка по новому адресу.
  • После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

5. Как купить долю в квартире с незаконной перепланировкой?

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно. Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами. Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра. В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы. Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6. Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7. Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца.

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8. Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

  • Доля является незначительной.
  • Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
  • Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9. Нужно ли согласие супругов при покупке?

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10. Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий. В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу. Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу.

Обязательные пункты договора купли-продажи

  • Паспортные данные всех участников.
  • Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
  • Данные остальных жильцов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки. Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

  • Паспорт.
  • Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
  • Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
  • Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Отказы всех совладельцев.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов. Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями. Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию