Железобетонные и деревянные

Железобетонные и деревянные/смешанные перекрытия

На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные перекрытия, смешанные и железобетонные.
В данной статье будут описаны существенные отличия при согласовании перепланировки в жилых многоквартирных домах с железобетонными и с деревянными/смешанными перекрытиями.

Что такое междуэтажное перекрытие:

  • Междуэтажным перекрытие- это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. Перекрытием чердака или подвала называют конструкции, отделяющие от этих помещений по вертикали другие этажи здания.

Подробнее о типах перекрытий:

  1. Железобетонные (выполняются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала);
  2. Деревянные (конструкции перекрытий полностью из дерева);
  3. Смешанные (в них помимо дерева используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки).

Особенности домов старой постройки

Деревянные или смешанные перекрытия применялись в домах, построенных до начала второй половины прошлого века. В настоящее время, эти здания имеют не только значительный износ, но и изменения, произведенные при перепланировках и ремонтах за прошедшие годы.

Зачастую в таких зданиях квартиры значительно перестраивались: делались на меньшие и наоборот пристраивались прилегающие квартиры и помещения. В таких домах на протяжении длительного периода времени многократно менялось изначальное планировочное решение, в том числе с заменой и перестановкой инженерного оборудования. В большинстве случаев, документов, содержащих произведенные изменения отыскать не удастся.

В отличие от железобетонных, деревянные или смешанные конструкции чувствительны к влаге и подвержены различным неблагоприятным воздействиям. Кроме того, дерево со временем имеет свойство деформироваться (прогибаться) под нагрузкой.

По этой причине даже изначально ненесущие перегородки могут в следствии деформации перекрытий начать воспринимать на себя нагрузки сверху. Это может в значительной степени изменить прочность и распределение нагрузок применительно ко всей несущей конструкции.

Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. В среднем, допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. В доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, прогибам перекрытий.

В Постановлении Правительства Москвы № 508, сказано, что собственник или арендатор помещения, до начала ремонтных работ, должен получить разрешение на начало ремонтных работ, представив необходимую документацию. В домах с данным типом перекрытий, согласно 508 Постановлению, Техническое заключение должно быть разработано либо автором дома, либо организацией его замещающей. На текущий момент, организация, замещающая автора проекта дома — это ГБУ «Экспертный Центр». Так как дома с деревянными/смешанными перекрытиями — это дома «старого фонда», соответственно автора дома нет уже как юридического лица и, в следствии этого, техническое заключение необходимо заказывать в ГБУ «Экспертный Центр».

► Выполнять перепланировку и/или переустройства помещений, в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.

Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:

Несогласованная перепланировка нижнего этажа привела к появлению сквозных трещин по всему зданию; в квартирах, расположенных сверху просели полы.

Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.

В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людней от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.

Согласование перепланировки

Для того, чтобы согласовать перепланировку, надзорному органу необходимо предоставить проектную документацию в составе: технического заключения «О состоянии несущих и ограждающих конструкций» и проекта перепланировки для планируемых ремонтных работ; и техническое заключение «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ» для реализованного ремонта.

  • Планируемые мероприятия — техническое заключение «о состоянии несущих и ограждающих конструкций» и проект перепланировки.
  • Выполненные мероприятия – техническое заключение «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ«.

Дома с железобетонными перекрытиями

Для подготовки технического заключения при перепланировке в таких домах обращаться к автору проекта дома, нужно лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции.

В большинстве случаев НИИ, спроектировавшие типовые жилые здания известны, но, если автор неизвестен или не имеет возможности разработать технические заключения, требуется обращаться в замещающую его организацию.В том случае, когда несущие не затрагиваются – техническое заключение и проект перепланировки может разработать любая организация обладающая допуском СРО (аналогом лицензии на свою профессиональную деятельность).

Дома с деревянными или смешанными перекрытиями

В таких зданиях, независимо от того затрагиваются ли несущие конструкции или же нет, для согласования потребуется предоставить техническое заключение от автора дома или организации его замещающей.

В силу возраста зданий с деревянными или смешанными перекрытиями, автор дома неизвестен, и за разработкой технического заключения требуется обращаться в организацию, замещающую его.

Инженерное обследование автором дома или организацией его замещающей

Инженерное обследование, в домах со смешанными и деревянными перекрытиями, проводится с целью определения состояние несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания при подготовке технического заключения. Инженеру, проводящему обследование для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме, при необходимости требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартиры. Кроме того, в ряде случаев, при инженерном обследовании требуется обеспечить доступ в квартиры расположенные выше и ниже.

В домах с железобетонными перекрытиями, в случае затрагивания несущих конструкций, инженерное обследование также проводится с целью определения состояния несущих конструкций.

Обследуется состояние несущей конструкции, в котором будет, к примеру, проем, а также состояние несущей стены у соседа сверху/снизу на предмет наличия или отсутствия проема в данной стене.
Если у какого-нибудь из соседей (сверху/снизу) есть проем в стене, то инженер идет до первой целой стены.

Для объективной оценки итогового состояния конструкций после самовольного вмешательства может потребоваться обследование с проведением масштабного вскрытия. В значительном проценте случаев после подобных перепланировок требуется выполнить восстановительный ремонт за счет средств собственника.

Дома-памятники

В отличие от более современной застройки, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, зачастую, являются памятниками архитектуры (то есть получили статус памятника или находятся в стадии его получения).

Для согласования перепланировки в таких домах потребуется одобрение Министерства Культуры и выяснять является ли дом памятником следует заранее. Сегодня это можно сделать на сайте мэра Москвы или направив запрос непосредственно в МинКульт.

Наметив перепланировку, во избежание ненужных затрат и риска для имущества и здоровья людей, следует предварительно обратиться к специалистам и согласовать проект перепланировки.

Получить квалифицированную консультацию по документации и процедуре согласования перепланировок в жилых домах с любыми типами перекрытий можно обратившись к нашим специалистам по телефону, в сообщении электронной почты или задав вопрос на сайте.С примерами проектов перепланировок, успешно согласованных и выполненных в домах с железобетонными, смешанными и деревянными перекрытиями можно в этом разделе.

Особенности смешанных перекрытий в домах

На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.

Ремонт жилого помещения старой постройки

В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.

Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.

Еще одна отличительная особенность зданий со смешанными перекрытиями – это «разгружающие перегородки». То есть стены, которые являются подпоркой для перекрытий. Следовательно, ремонт смешанных перекрытий в таких помещениях осуществляется только с разрешения БТИ, и для этого потребуется получить новый технический паспорт с чертежами жилого помещения, согласно проведенным работам. Получение подобного разрешения стоит немалых усилий, финансовых затрат и наличия свободного времени.

Дома сталинского типа, или «сталинка»

Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.

Читать еще:  Жилое помещение

Перекрытие в сталинском доме

«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.

Дома панельного типа

Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.

Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.

Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.

Дома монолитного типа

Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.

Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.

А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.

Перепланировка сталинки

АПБ №1 имеет большой опыт проектирования перепланировок квартир, а также нежилых помещений в сталинских домах. Обращайтесь к нам за предварительной консультацией, а также за содействием в согласовании!

Особенности перепланировки в сталинском доме

Благодаря ряду конструктивно-планировочных особенностей, перепланировка сталинки может включать довольно интересные решения. Квартиры в сталинских домах выгодно отличаются от типовых высокими потолками и зачастую полным отсутствием несущих внутриквартирных стен. Однако не все так просто: существует немало условий, которые препятствуют воплощению некоторых решений по перепланировке квартиры в сталинском доме.

Вентиляция

Зачастую вентиляция в сталинских домах располагается в самых неожиданных местах. Мы встречали такие квартиры, где на каждое помещение приходился отдельный стояк вентиляции, и общее число венткоробов переваливало за десяток. По существующим нормам, каналы вентиляции затрагивать запрещено, что порой существенно затрудняет работу над проектом перепланировки сталинской квартиры в части дизайнерских решений. Ведь получается, что такое количество вентканалов в принципе не нужно, а демонтировать их нельзя (п.11.5 ППМ № 508 в редакции 840).

Нередки случаи, когда короб вентиляции в сталинке разделяет ванную и туалет, а это накладывает запрет на такое популярное решение, как создание совмещенного санузла.

Перекрытия в сталинских домах

Данные жилые здания возводились примерно с середины 30-х до начала 60-х годов. Необходимо отметить, что в это время в технологиях строительства происходили большие изменения: постепенно намечался переход от индивидуального домостроения к типовому (фактически до хрущевок — некоторые позднесталинские дома являются серийными). И если до начала 50-х годов дома строились с деревянными или смешанными перекрытиями, с ж/б участками под санузлами и ванными, то поздние дома сталинской эпохи имели уже железобетонные перекрытия. Впрочем, в ходе капремонтов, во многих обветшавших или горевших сталинских домах деревянные перекрытия заменялись на железобетонные.

Надо сказать, что тип перекрытий очень важен для определения возможности той или иной перепланировки квартиры. Главным образом, о перекрытиях можно узнать из технического паспорта БТИ, там обычно указывается, из чего они сделаны. Если же его нет на руках, можно попробовать сориентироваться по году постройки.

Согласования перепланировок в домах с деревянными/смешанными перекрытиями всегда идут по усложненной схеме, что повышает стоимость проектной документации. Тому есть причины. Во-первых, сами перекрытия, от времени обветшали и утратили часть несущей способности. Поэтому вам вряд ли разрешат вмешиваться в конструкцию полов и заливать тяжелую стяжку, а также устанавливать новые перегородки из пеноблоков или кирпича. Во-вторых, деревянные ненесущие межкомнатные перегородки, скорее всего, стали «разгружающими» — то есть перекрытия просели и опираются на них. Затрагивать такие перегородки крайне проблематично (необходимо сложное усиление перекрытия) и вообще редко когда возможно. В третьих, сказывается общая усталость всех конструкций дома. Исходя из перечисленного, любая перепланировка в сталинском доме с деревянными перекрытиями требует оформления технического заключения о состоянии дома и возможности ее проведения, а также разработки сложной проектной документации.

Планировки сталинок (по БТИ)

Проект перепланировки сталинки

При разработке проектной документации по перепланировкам сталинок возникает одна проблема – почти все эти дома строились по индивидуальным проектам, следовательно, за оформлением ТЗ и проекта придется обратиться в ГУП МосжилНИИпроект, который может запросить солидное вознаграждение за услуги, что в целом правильно, поскольку инженерное обследование и расчеты по старому фонду – непростое занятие.

Среди самых распространённых вариантов перепланировок сталинок встречается демонтаж перегородки, разделяющей кухонное помещение и смежную с ним комнату. Образовавшееся пространство зонируют при помощи различных покрытий полов. Стоит отметить, что избавиться от перегородки между помещениями получится далеко не всегда, так как чаще всего в сталинских домах на кухне стоят газовые плиты. Поэтому необходимо устанавливать раздвижную перегородку между кухней и комнатой, которая формально их будет разделять. В свою очередь, проем между кухней и комнатой должен иметь дверь (п. 11.7 и 11.8 ППМ № 508 в редакции 840 запрещают объединять комнату и газифицированную кухню, а проем между ними оставлять без двери).

При перепланировке трехкомнатной или двухкомнатной сталинки довольно востребован вариант с объединением комнат. Однако из-за уже упомянутой ситуации с разгружающими стенами, а также вентиляцией, это не всегда возможно.

В итоге мы видим, что перепланировка сталинской квартиры практически всегда — проект с техническим заключением МосжилНИИпроекта, и здесь можно постараться только за снизить стоимость проектной документации. Перепланировка в сталинских домах, проводимая по упрощенной форме (уведомительно) — скорее исключение.

Примеры реализованных перепланировок сталинок, фото проектов:

1. Проект двухкомнатной сталинки с деревянными полами и переносом газовой плиты

Разработан на основании технического заключения от МосжилНИИпроекта. Согласно выводам данного ТЗК, полы на кухне имели уклоны и их рекомендовалось заменить.

Перестановка газовой плиты осуществлялась силами сотрудников ОАО Мосгаз. В перегородке между кухней и комнатой был организован дверной блок с плотно закрывающимися дверями.

2. Другая двухкомнатная сталинка

Обратите внимание на подиумы в прихожей и совмещенном санузле, а также на перенос входа в газифицированную кухню (а также самой плиты). Также интересно, что один из дверных проемов в несущей стене был заложен из-за расширения «мокрых зон».

3. Техническое заключение на перепланировку 5-комнатной сталинки с деревянными полами и разгружающими перегородками

4. Перепланировка сталинки с демонтажем ненесущих перегородок

Перепланировка проводилась в доме 1933 года постройки. Со временем часть ненесущих перегородок могла приобрести статус разгружаемых, поэтому сотрудники ГУП МосжилНИИпроект провели инженерное обследование квартиры и убедились, что планируемые мероприятия по затрагиванию ненесущих конструкций жилого помещения вполне возможны. Результаты изысканий легли в основу технического заключения.

Сделанные в ТЗК выводы были учтены при разработке проекта перепланировки сталинки, который отразил проведение следующих ремонтных работ: демонтаж встроенного шкафа, устройство совмещенного санузла и нового входа на кухню из жилой комнаты. Поскольку в помещении для приготовления пищи установлена газовая плита, на месте удаленного фрагмента межкомнатной перегородки установили раздвижную дверь с плотным притвором, как это полагается делать при объединении жилого и газифицированного помещений.

Читать еще:  Что такое правоустанавливающий документ? Журнал кадастрового инженера

Личный опыт: Ремонт моей квартиры на Патриарших

Известный колумнист Божена Рынска рассуждает о том, почему москвичи боятся домов с деревянными перекрытиями, а питерцы — нет

Не так давно я купила квартиру в самом сердце Патриарших. В доме с так называемыми деревянными перекрытиями, от чего муж пришел в ужас. Тут надо заметить вот что: я родилась в Ленинграде, мама моя родилась в Ленинграде, там же родились бабушка и даже прабабушка. Более того, весь век моя семья прожила в одном и том же доме 1912 года постройки с перекрытиями, которые в Питере называют смешанными, и которых так боятся в Москве, принимая за деревянные. Ужас моего супруга перед ними — это чисто московская фобия. У нас в Питере полгорода живет и здравствует в таких домах, чего и вам желает.

Москвичи считают, что в таких домах квартиры покупать нельзя, все это или сгорит к чертовой матери, или провалится. Мы, питерцы, с рождения знаем, что нет ничего лучше дореволюционного дома 1908-1915 годов, и никакой монолитный таджик-строй нам его не заменит. Эпоха северного модерна отличалась хорошими гражданскими инженерами, а следовательно, великолепным качеством строительства доходных домов. Я сама выросла в доме бывшего Бассейного товарищества собственников жилья (в просторечии наши дома назывались Собка), и никаких претензий к перекрытиями у нашей семьи не было.

Об уровне тогдашних инженеров говорит хотя бы то, что в нашем родовом гнезде финского модерна на бывшей Бассейной, а ныне улице Некрасова была даже центральная пылесборочная станция. Проект Бубыря и Васильева предусмотрел общедомовой централизованный пылесос. Пылесборочные каналы были вмонтированы в полы. Нажимаешь кнопку, и пыль вытягивается из всех квартир разом. Нечто подобное описывал Набоков в одном из романов. После революции эта система работать перестала, — пролетариат пыли не боялся. Но так как в нашем доме были огромные коммуналки, а стало быть, закрывать евроремонтом «ненужные дыры» в полу было некому, и перекрытия сто лет прекрасно вентилировались и не сгнили.

Я на собственном опыте убедилась, что если пролетарские ручки не влезали со своим евроремонтом, то дом может простоять века. Более того, то, что в Москве называется деревянными перекрытиями — накат, лежащий на железных швеллерах или двутаврах, у нас в Питере считается перекрытиями железными — сами балки-то железные. А что там на них навалено, не важно. Сгниет — навалим новые. В Москве из таких домов осталось не много — разве что доходники Нирнзее и дом страхового общества Россия на Чистых Прудах, а в Питере весь центр такой. И что теперь, бежать от шикарного дореволюционного полена на Гражданку или в Купчино?

На фото: Выдающийся пример советского Ар-деко в Петербурге

Хоть дореволюционных домов с железными балками в Москве осталось мало, проблема деревянных перекрытий тем не менее, остра. Потому что украшение Москвы — сталинки тридцатых годов. Их строили архитекторы дореволюционной закваски. Благодаря борьбе с туберкулезом в довоенных домах великолепные распашные планировки с окнами на три стороны, а не линейки, как в 1950-х. Квартиры 1930-х вписываются в квадрат. Перед домами как правило курдонеры. В таком доме хочется жить, но услышав словосочетание «деревянные перекрытия», москвичи отказываются от покупки. И выбирают уродливые безликие «цэкушники». У нас в Ленинграде не было так называемых цкушников, кирпичных домов повышенной комфортности для номенклатуры. Застройка центра была однородной. И даже партийные бонзы выбирали себе под гнезда или шикарные старые дома, (особняк на Чайковского напротив Моховой, например), или, реже, фасадные сталинки.

Так ли страшны деревянные перекрытия, как о них думают москвичи? И покупать ли квартиру в доме довоенной постройки с деревянными перекрытиями в Москве? Я стала изучать вопрос, и пришла к выводу, что перекрытия и в моем доме, и в дореволюционных зданиях, начиная с 1910 года, и в довоенных домах не чисто деревянные, а смешанные. Что одни перекрытия другим перекрытиям рознь. Да и довоенные и старые дома тоже очень сильно разнятся по качеству строительства. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, вроде понравилось, но перекрытия деревянные… брать или нет? Похоже, я могу дать ответ на этот вопрос.

Итак, брать или не брать квартиру в доме с «деревянными» перекрытиями?
Ответ: смотря какой дом и смотря какие перекрытия. Это значит, что каждый конкретный случай надо разбирать и исходя из данных технической экспертизы принимать решение. На самом деле, чисто деревянных перекрытий на рынке очень мало. Деревянные перекрытия это когда между стенами лежат толстые деревянные балки. По ним идут лаги и на них уже лежит пол. На самих же деревянных балках в нижней части лежит деревянный накат с засыпкой и снизу к балкам крепится деревянная подшивка. В районе санузлов тоже дерево. Почти все дома с такими чисто деревянными перекрытиями или снесены, или подвергнуты полному капремонту с заменой перекрытий на ж/бетонные…

То, что сейчас в просторечии называют «деревянные перекрытия» на самом деле, перекрытия не деревянные, а смешанные. Cмешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов начала века и в довоенном строительстве. Железобетонные перекрытия воцарились после 1955 года, и это сборные ж/б плиты, это не нынешняя монолитная ж/б плита. После войны в крупных городах, в серьезных сталинках как правило делали ж/б перекрытия, но я знаю очаровательный послевоенный домик в Пречистенском переулке, где не стали заморачиваться и положили деревянные, то есть, простите, смешанные, которые я, по привычке некорректно назвала деревянными.

На фото: довоенный дом в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Дом называется дом Госстроя, в нем смешанные перекрытия и его возводили для себя лучшие архитекторы и строители довоенной Москвы.

Как устроены смешанные перекрытия?
Объясняю на пальцах, бытовым языком. Из одной стены дома до другой стены дома идут стальные балки. Толстая стальная балка, в разрезе напоминающая букву «Н» называется «двутавр». Это очень прочная штука, она должна быть прочнее обычной железной балки в 36 примерно раз. На двутаврах лежат швеллера. Это простые железяки. Между швеллерами в районе комнат лежат доски, а в местах расположения кухонь и санузлов лежат или бетонные плиты, или, как у нас в доме, монолитные своды Монье, с кирпичной крошкой. Места примыкания сводов к деревянным перекрытиям и перегородкам слабое место подобных домов. Здесь деревянные элементы больше всего подвержены гнили.

Если в дом не вмешивались очумелые ручки евроремонтников, то проблема протечек не была фатальной — перекрытия вентилировались, в домах были воздуховоды, вентшахты, построенные и продуманные хорошими архитекторами. В 1990-х годах, благодаря неграмотным строителям и неумным заказчикам, были разрушены многие венткороба, приделаны не вентилируемые подвесные потолки. Все это портило деревянные элементы, лежащие на швеллерах, и бетон под мокрыми местами. Особенно страдали места стыков. Это не страшно, и это довольно легко устраняется, — как именно, об этом позже.

Железные двутавры и швеллера не должны были сильно пострадать от затопления, если дом построили до революции, так как тогда использовалась хорошая английская сталь. Такая же хорошая сталь использовалась во многих номенклатурных довоенных домах.

На фото: Ничего страшного смешанные перекрытия над комнатами не таят. Вот эта лиственница простоит еще лет сто как минимум. Мы проверяли — она не трухлявая. На этом фото мы только приступили к разбору потолка после съема подвесного.

Основным критерием качественности строительства является — хороший, добротный фундамент, толщина стен дома и качество стали, из которой сделаны балки (двутавры и швеллера). Состояние деревянных лаг, на мой взгляд, не является аргументом в пользу отказа от покупки квартиры. Потому что деревяшки можно заменить, не отселяя соседей ни снизу, ни сверху. Это в принципе можно сделать, заменяя небольшие пораженные гнилью участки перекрытия на новые деревянные.

По этим критериям некоторые дореволюционные дома даже лучше довоенных. Нормы соцстроительства были существенно облегчены, по сравнению с дореволюционным. Например, дореволюционные доходные дома часто строили в три кирпича в подвале и на первом этаже… А довоенные — когда в три, а когда даже и в два, и в один, смотря для кого предназначался дом и сколько в нем было этажей… Многие рабочие жилмассивы 1930-х строились на скорую руку, с использованием плохого кирпича и плохой стали. Стены в таких домах (Авиамоторная, Усачевка, Поселок Буденого) — тонкие. Это значит, вы не сможете завести балки усиления при капитальном ремонте квартиры, — стены не выдержат.

Совсем просто объясняю: вы не сможете завести в такие стены дополнительные стальные балки, чтобы на него положить новые хорошие перекрытия. Поэтому я бы не стала покупать квартиры в жилмассиве тридцатых годов, если есть выбор купить в современном кирпиче. Но я бы купила квартиру в жилмассиве, если альтернативой по деньгам была бы только панель.

Читать еще:  Кадастровая карта Росреестра - учимся пользоваться, Недвижимость в вопросах и ответах

Обращайтесь в МосжилНИИпроект
Как узнать, какая сталь, какие балки держат потолки-полы в приглянувшейся квартире и какой там пирог с перекрытиями (слои, что в слоях, качество дерева)? — А очень просто. Есть такой институт: МосжилНИИпроект. В нем содержатся документы на каждый дом Москвы. Там же есть оценка качества строительства, чертежи, оценка прочности стен и других конструкций. Можно заказать исследование по заинтересовавшему дому и посмотреть, что это за дом. Например, у нас по неопытности появилась идея усилить перекрытия, заведя в стены еще парочку железных балок и положить на них дополнительно что-то свое. Но специалист из этого института, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас.

«Дом, сказал он, строили для блатных. До сих пор нет ни одной трещины в стенах. Стены в три кирпича. Они вынесут любое усиление. Но вам оно не нужно. Ваша сталь в идеальном состоянии. Проблема вашего дома, и всех таких домов именно в стыках с мокрыми местами. Разберите кое-где прогнившее дерево, замените его, и не трогайте дерево над комнатами. Просто пройдитесь противопожарной обработкой. Это хорошая лиственница, она дышит и проживет еще сто лет минимум».

На фото выше: этот ад обнаружился у нас под снятым подвесным потолком. Страшно? На самом деле, не очень. Это просто своды Монье, — кирпич с бетоном: в такое состояние они приходят, если двадцать лет лить в них воду, консервируя болото в подвесном потолке.

А так сейчас выглядит отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.

У страха глаза велики
Что же касается боязни пожара в таком доме, отвечу вам так. Пожар это проблема не перекрытий, а контингента. Основная причина пожаров — это алкоголики и деграданты, а вовсе не перекрытия. Современные дома с ж/б перекрытиями горят не намного хуже, чем старый фонд с деревянными перекрытиями. Обработайте деревяшки противопожарной пропиткой, сделайте бетонную стяжку полов, и ваш этаж огонь минует, даже если заместитель мэра будет проводить не санкционированную сварку (как это было в доме у нас по соседству).

Да, конечно, купи я квартиру в новом монолитном доме, всех этих сложностей с разбором трухлявых участков можно было бы избежать. Нет слов: если есть возможность купить пентхаус в новом доме на Патриарших — надо брать. Но квартира, подобная моей, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С моим бюджетом я могла рассчитывать, например, Итальянский квартал на Новослободской. Но для меня главное — расположение (мне не нравится район Новослободской, как бы ни нравился сам квартал). Я не была в восторге от планировки — три больших окна на всю квартиру, а сейчас у меня десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественную довоенную постройку, и нисколько не жалею.

Перепланировка сталинки

АПБ №1 имеет большой опыт проектирования перепланировок квартир, а также нежилых помещений в сталинских домах. Обращайтесь к нам за предварительной консультацией, а также за содействием в согласовании!

Особенности перепланировки в сталинском доме

Благодаря ряду конструктивно-планировочных особенностей, перепланировка сталинки может включать довольно интересные решения. Квартиры в сталинских домах выгодно отличаются от типовых высокими потолками и зачастую полным отсутствием несущих внутриквартирных стен. Однако не все так просто: существует немало условий, которые препятствуют воплощению некоторых решений по перепланировке квартиры в сталинском доме.

Вентиляция

Зачастую вентиляция в сталинских домах располагается в самых неожиданных местах. Мы встречали такие квартиры, где на каждое помещение приходился отдельный стояк вентиляции, и общее число венткоробов переваливало за десяток. По существующим нормам, каналы вентиляции затрагивать запрещено, что порой существенно затрудняет работу над проектом перепланировки сталинской квартиры в части дизайнерских решений. Ведь получается, что такое количество вентканалов в принципе не нужно, а демонтировать их нельзя (п.11.5 ППМ № 508 в редакции 840).

Нередки случаи, когда короб вентиляции в сталинке разделяет ванную и туалет, а это накладывает запрет на такое популярное решение, как создание совмещенного санузла.

Перекрытия в сталинских домах

Данные жилые здания возводились примерно с середины 30-х до начала 60-х годов. Необходимо отметить, что в это время в технологиях строительства происходили большие изменения: постепенно намечался переход от индивидуального домостроения к типовому (фактически до хрущевок — некоторые позднесталинские дома являются серийными). И если до начала 50-х годов дома строились с деревянными или смешанными перекрытиями, с ж/б участками под санузлами и ванными, то поздние дома сталинской эпохи имели уже железобетонные перекрытия. Впрочем, в ходе капремонтов, во многих обветшавших или горевших сталинских домах деревянные перекрытия заменялись на железобетонные.

Надо сказать, что тип перекрытий очень важен для определения возможности той или иной перепланировки квартиры. Главным образом, о перекрытиях можно узнать из технического паспорта БТИ, там обычно указывается, из чего они сделаны. Если же его нет на руках, можно попробовать сориентироваться по году постройки.

Согласования перепланировок в домах с деревянными/смешанными перекрытиями всегда идут по усложненной схеме, что повышает стоимость проектной документации. Тому есть причины. Во-первых, сами перекрытия, от времени обветшали и утратили часть несущей способности. Поэтому вам вряд ли разрешат вмешиваться в конструкцию полов и заливать тяжелую стяжку, а также устанавливать новые перегородки из пеноблоков или кирпича. Во-вторых, деревянные ненесущие межкомнатные перегородки, скорее всего, стали «разгружающими» — то есть перекрытия просели и опираются на них. Затрагивать такие перегородки крайне проблематично (необходимо сложное усиление перекрытия) и вообще редко когда возможно. В третьих, сказывается общая усталость всех конструкций дома. Исходя из перечисленного, любая перепланировка в сталинском доме с деревянными перекрытиями требует оформления технического заключения о состоянии дома и возможности ее проведения, а также разработки сложной проектной документации.

Планировки сталинок (по БТИ)

Проект перепланировки сталинки

При разработке проектной документации по перепланировкам сталинок возникает одна проблема – почти все эти дома строились по индивидуальным проектам, следовательно, за оформлением ТЗ и проекта придется обратиться в ГУП МосжилНИИпроект, который может запросить солидное вознаграждение за услуги, что в целом правильно, поскольку инженерное обследование и расчеты по старому фонду – непростое занятие.

Среди самых распространённых вариантов перепланировок сталинок встречается демонтаж перегородки, разделяющей кухонное помещение и смежную с ним комнату. Образовавшееся пространство зонируют при помощи различных покрытий полов. Стоит отметить, что избавиться от перегородки между помещениями получится далеко не всегда, так как чаще всего в сталинских домах на кухне стоят газовые плиты. Поэтому необходимо устанавливать раздвижную перегородку между кухней и комнатой, которая формально их будет разделять. В свою очередь, проем между кухней и комнатой должен иметь дверь (п. 11.7 и 11.8 ППМ № 508 в редакции 840 запрещают объединять комнату и газифицированную кухню, а проем между ними оставлять без двери).

При перепланировке трехкомнатной или двухкомнатной сталинки довольно востребован вариант с объединением комнат. Однако из-за уже упомянутой ситуации с разгружающими стенами, а также вентиляцией, это не всегда возможно.

В итоге мы видим, что перепланировка сталинской квартиры практически всегда — проект с техническим заключением МосжилНИИпроекта, и здесь можно постараться только за снизить стоимость проектной документации. Перепланировка в сталинских домах, проводимая по упрощенной форме (уведомительно) — скорее исключение.

Примеры реализованных перепланировок сталинок, фото проектов:

1. Проект двухкомнатной сталинки с деревянными полами и переносом газовой плиты

Разработан на основании технического заключения от МосжилНИИпроекта. Согласно выводам данного ТЗК, полы на кухне имели уклоны и их рекомендовалось заменить.

Перестановка газовой плиты осуществлялась силами сотрудников ОАО Мосгаз. В перегородке между кухней и комнатой был организован дверной блок с плотно закрывающимися дверями.

2. Другая двухкомнатная сталинка

Обратите внимание на подиумы в прихожей и совмещенном санузле, а также на перенос входа в газифицированную кухню (а также самой плиты). Также интересно, что один из дверных проемов в несущей стене был заложен из-за расширения «мокрых зон».

3. Техническое заключение на перепланировку 5-комнатной сталинки с деревянными полами и разгружающими перегородками

4. Перепланировка сталинки с демонтажем ненесущих перегородок

Перепланировка проводилась в доме 1933 года постройки. Со временем часть ненесущих перегородок могла приобрести статус разгружаемых, поэтому сотрудники ГУП МосжилНИИпроект провели инженерное обследование квартиры и убедились, что планируемые мероприятия по затрагиванию ненесущих конструкций жилого помещения вполне возможны. Результаты изысканий легли в основу технического заключения.

Сделанные в ТЗК выводы были учтены при разработке проекта перепланировки сталинки, который отразил проведение следующих ремонтных работ: демонтаж встроенного шкафа, устройство совмещенного санузла и нового входа на кухню из жилой комнаты. Поскольку в помещении для приготовления пищи установлена газовая плита, на месте удаленного фрагмента межкомнатной перегородки установили раздвижную дверь с плотным притвором, как это полагается делать при объединении жилого и газифицированного помещений.

Ссылка на основную публикацию