С какого момента начинается отсчет владения квартирой

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости. Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать. Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве.

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.
Читать еще:  Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке, Diveevo

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122. Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра. Данное положение разъяснено Минфином РФ в письме от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433.

Читать еще:  Переоформление квартиры на другого собственника: список какие документы нужны для государственной перерегистрации и перехода права без продажи недвижимости?

Исключение из правил при исчислении срока владения собственностью представляют случаи получения квартир по наследству. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ, наследники считаются собственниками имущества с даты открытия наследственного дела – смерти наследодателя. Данную позицию разъяснил Минфин РФ в письме от 20.09.2013 за №03-04-05/39127.

Новые правила

Согласно поправок в НК РФ, с 01.01.2016г. в кодекс вводится статья 217.1. В силу нового порядка, трехгодичный срок по освобождению от уплаты от налогов при продаже жилья будет распространяться только в отношении унаследованной, подаренной, переданной по договору приватизации и пожизненной ренты недвижимости. Во всех остальных случаях минимальный срок владения имуществом составит пять лет.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога при продаже квартиры, если раньше нужно было ждать 3 года, то сейчас срок увеличился до 5 лет, так же важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила. Важно. Это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи либо путем участи в долевом строительстве. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость досталась вам по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог с продажи, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет.

С какого момента квартира считается приватизированной:

с момента подписания договора о приватизации или с момента, когда получила свидетельство о собственности? Договор подписали в середине июля 2014 г, сказали прийти за документами где-то через неделю. Пришли, спрашивают есть ли квитанция об оплате (в момент подписания договора ничего про оплату не говорили), на вопрос какая-пожали плечами и выдали договор о передачи в собственность жилья. Отнесла все документы в МФЦ для дальнейшей приватизации. Там выяснилось, что нет оплаты гос пошлины и договора о соц. найме. Поехала обратно, оплатила все гос пошлины и наконец-то получила обратно договор соц. найма (все это делалось не за один день). О том, что это надо делать раньше и сразу никто не говорил. Попутно заказала выписку из Росреестра. Добралась до МФЦ только в октябре, все документы приняли, сказали, что будут готовы через месяц. 20 ноября получила свидетельство о собственности. В сентябре принесли квитанцию на оплату кап. ремонта за август-сентябрь. Причем квитанция была на имя моей мамы, которая еще 3 года назад как умерла (в ЖЭУ это тогда же зафиксировано, в приватизации она не участвовала, т.к. я везде приносила ее свидетельство о смерти) За август у меня уже был оплачен соц. наем. При оплате услуг ЖКХ в сентябре, октябре я нигде не числилась ни в соц. наме, ни в кап. ремонте и плату с меня не брали, квитанции тоже не приходили. Когда получила свидетельство о собственности лично отнесла его в фонд модернизации ЖКХ (в начале декабря), попросила посчитать сколько мне платить. Они сделали копия и сказали позвонят через 2-3-дня. Не дождавшись звонка я в 20 числах декабря оплатила кап. ремонт за ноябрь-декабрь (в сумме за 2 месяца), указанной в квитанции, которая приходила в сентябре. В январе этого года мне пришла квитанция к оплате кап. ремонта за январь + долг в 1500 руб. Даже если это и плата за три месяца (август, сентябрь, октябрь), то все рано сумма больше чем положено (может быть пени набежало?), почему я должна столько платить? За август у меня есть чек где оплачен соц. наем, в остальные месяцы я в компьютере не числилась и поэтому с меня плату не брали. Теперь говорят, что квартира считается приватизированной с момента подписания договора о приватизации и свидетельство о праве собственности это не главное, не понятно где я болталась, чтобы его получить. А это же не моя вина, что жилищное агенство мне сразу не сказало какие гос пошлины я должна заплатить и поэтому сразу не выдало все документы и мне пришлось бегать от одних к другим какое-то время. Фонд модернизации изначально прислал квитанцию где плательщиком числится человек, который уже три года назад выписан из этой квартиры в связи со смертью, т.е они вообще не проверяют никаких данных кто живет в этой квартире. И почему до января 2015 г я не числилась в компьютере за оплату кап. ремонта, а теперь мне выставили такой долг. Помогите разобраться с этим вопросом. Я готова оплатить кап. ремонт за сентябрь-октябрь в сумме за квадратные метры, но без пени, потому что я не умышленно не платила их раньше. Хотя при обращении в жилищную инспекцию мне ответили, что согласно статья 154 часть 1 до получения свидетельства о регистрации права я являлась нанимателем по договору соц. найма. Заранее спасибо!

Читать еще:  Размен неприватизированной квартиры в 2019 году
Ссылка на основную публикацию