Как продать или купить недостроенный дом

Как продать или купить недостроенный дом

Как продать или купить недостроенный дом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ . Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

📒 заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;

📒 документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

📒 правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

📒 проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом , напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

🔸 возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

🔸 человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Как продать недостроенный дом

Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.

Соберите пакет документов

Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу — так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:

📁 правоустанавливающие документы на земельный участок — выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;

📁 кадастровый паспорт на земельный участок;

📁 кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;

📁 разрешение на строительство, полученное в местной администрации;

📁 проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;

📁 другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.

Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.

Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.

Назначьте адекватную стоимость

На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.

При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это — дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.

Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.

Привлеките покупателей

Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом . Самое простое решение — публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.

Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе — имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта — это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.

После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах — возможно, сделка сорвется.

Составьте договор купли-продажи

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три — ДКП на надел, три — ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:

точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;

фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон — покупателя и продавца;

основания для передачи права собственности — например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;

кадастровый номер и основные характеристики недвижимости — сведения указаны в кадастровом паспорте;

дату, место и время подписания договора;

точную сумму за объект недвижимости;

способ и сроки передачи денежных средств.

Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.

Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом — ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой , проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Какие бумаги нужны, чтобы продать недостроенный дом с земельным участком, и как осуществляется сделка?

Иногда случается так, что по разным обстоятельствам владелец участка встает перед необходимостью выставить свой участок на продажу.

Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательство

Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

Читать еще:  Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

  1. добровольное согласие участвующих сторон;
  2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
  3. подготовка подробно описанных ниже документов;
  4. заключение договора купли-продажи.

Какие документы необходимо подготовить?

По статье 130 ГК РФ земельные участки и незавершенные строения на них являются самостоятельными правовыми объектами. Если в договоре купли-продажи земельного участка не будет указан объект незавершенного строительства, это будет рассматриваться Законом как нарушение. В таких случаях сделка будет признана юридически ничтожной по статье 168 ГК РФ.

Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:

  • документы о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
  • технический паспорт (заказывается в БТИ);
  • разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
  • утвержденный проект;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:

  1. Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
  2. Не является ли он результатом самозахвата.
  3. Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
  4. Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
  5. Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
  6. Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
  7. Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
  8. Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.

Как происходит сделка?

Так как же купить и продать недостройку с земельным участком? Сделки осуществляются по определенному алгоритму. Необходимые для этого шаги:

  1. Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
  2. Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
  3. Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
  4. При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
  5. Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
  6. Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.

Подводные камни

При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.

  • Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
  • Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
  • Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ, таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
  • В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
  • Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.

Заключение договора

В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:

  1. Точный адрес участка.
  2. Расположение участка, описание его, границы.
  3. Кадастровый номер.
  4. К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
  5. В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
  6. Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.
  • Скачать бланк договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
  • Скачать образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

Совершение сделки происходит следующим образом:

  1. Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
  2. Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
  3. С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
  4. Договор регистрируется.

Регистрация и оформление права собственности

  1. В органы Росреестра подается заявление о регистрации договора купли-продажи и о изменении права собственности.
  2. Сведения о сделке заносятся в ЕГРН.
  3. Стороны получают зарегистрированные документы.

Сроки и стоимость

Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора, но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.

Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.

Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.

Налогообложение

К особенностям налогообложения относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23. При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.

Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.

Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

– Могу ли я продать дом, не завершенный строительством (есть паспорт на ОНС от 2013 года)? На участке под ИЖС (в собственности). Или же мне нужно ввести дом в эксплуатацию? Как же тогда с налогом 13%? Ведь дом будет в собственности с паспортом от 2018 года?

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства. Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

Читать еще:  Как построить дом без проекта

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам. В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома. А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Как продать земельный участок с недостроенным домом?

Часто кризис не позволяет людям закончить начатое, например, достроить дом на участке. Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Лучше всего разобраться с проблемами поможет грамотный юрист компании «Правосфера». Однако если у вас есть специальное образование или родственник, владеющий знаниями в области юриспруденции, то можно попытаться сделать это самостоятельно. Мы рассмотрим стандартную ситуацию, поэтому если у вас возникнут конкретные вопросы, звоните на телефон горячей линии или задавайте их в онлайн чате.

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

Конкретного запрета на такие действия в законе нет, то есть если вы являетесь полноправным хозяином участка, то вы можете выставлять его на продажу. В этом случае огромную роль играет правильная подача товара.

Пример. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина. В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка. Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей. Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство. Также клиенты интересовались остатками стройматериалов. В результате участок был быстро продан. Первое объявление практически не имело откликов.

Что касается цены, то здесь нет общего рецепта. Специалисты советуют определить стоимость земли, исходя от местоположения участка, а затем прибавлять цену недостроя, которая напрямую зависит от стадии готовности: если заложен только фундамент, то, чаще всего он не учитывается, а при возведении здания под крышу, как правило, определяется суммарная стоимость работ и стройматериалов.

Регистрация недостроенного дома

Законом установлено, что пока объект не прошел процедуру регистрации, юридически его не существует. Поэтому при продаже участка с недостроенным домом могут возникнуть проблемы, если у хозяина нет на него документов. Очень многие граждане не знают, что законом разрешено регистрировать недостроенные здания, при этом выдается свидетельство о праве владения. Что касается степени готовности, то при правильном подходе к делу, можно узаконить даже фундамент. Какие для этого нужны основания?

  • Владение земельным участком.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие утвержденного проекта.
  • Кадастровый паспорт и план участка земли.

Важно! Если разрешение на строительство не было получено, то зарегистрировать недостроенный дом не получится. Без этого документа можно узаконить только готовое домостроение.

Порядок продажи участка с недостроенным домом

Если вы решили самостоятельно справляться с поставленной задачей, то вам стоит знать оптимальный алгоритм действий.

  1. Оценка объекта. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав предложения в рекламных изданиях, а можно воспользоваться услугами независимого эксперта, сейчас таких компаний очень много.
  2. Объявление о продаже. Опубликуйте объявление во всех возможных изданиях, как в печатных, так и в интернете. Распространите информацию о продаже ЗУ среди своих знакомых и друзей.
  3. Описание объекта. Как можно лучше преподнесите свой товар, недостатки не стоит указывать, а вот достоинства следует выставить на первый план.
  4. Демонстрация земельного участка. Поверьте, что ваш участок лучше всех, тогда вы сможете убедить в этом покупателя. Аргументом в пользу недостроенного дома может стать заявление о том, что новый хозяин сможет все сделать по своему вкусу.
  5. Заключение предварительного договора. Обязательно возьмите задаток и оговорите сроки, когда будет совершена сделка.
  6. Подписание договора. Досконально изучите документ до его подписания, если какие-то пункты вызывают у вас сомнения, не стесняйтесь, настаивайте на изменении или внесении дополнительных условий. Помните, документ должен быть составлен так, чтобы в будущем он не мог быть оспорен.
  7. Обязательно указывайте реальную стоимость продажи. Таким образом вы сможете застраховать себя на тот случай, если сделка будет разорвана.

Юридическое сопровождение продажи земельного участка с недостроенным домом

Продать ЗУ с недостроем – задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими. Поэтому если вы не имеете практики, то лучше заручиться поддержкой юриста компании «Правосфера». Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом.

Как продать земельный участок с недостроенным домом?

Часто кризис не позволяет людям закончить начатое, например, достроить дом на участке. Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Лучше всего разобраться с проблемами поможет грамотный юрист компании «Правосфера». Однако если у вас есть специальное образование или родственник, владеющий знаниями в области юриспруденции, то можно попытаться сделать это самостоятельно. Мы рассмотрим стандартную ситуацию, поэтому если у вас возникнут конкретные вопросы, звоните на телефон горячей линии или задавайте их в онлайн чате.

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

Конкретного запрета на такие действия в законе нет, то есть если вы являетесь полноправным хозяином участка, то вы можете выставлять его на продажу. В этом случае огромную роль играет правильная подача товара.

Пример. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина. В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка. Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей. Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство. Также клиенты интересовались остатками стройматериалов. В результате участок был быстро продан. Первое объявление практически не имело откликов.

Что касается цены, то здесь нет общего рецепта. Специалисты советуют определить стоимость земли, исходя от местоположения участка, а затем прибавлять цену недостроя, которая напрямую зависит от стадии готовности: если заложен только фундамент, то, чаще всего он не учитывается, а при возведении здания под крышу, как правило, определяется суммарная стоимость работ и стройматериалов.

Регистрация недостроенного дома

Законом установлено, что пока объект не прошел процедуру регистрации, юридически его не существует. Поэтому при продаже участка с недостроенным домом могут возникнуть проблемы, если у хозяина нет на него документов. Очень многие граждане не знают, что законом разрешено регистрировать недостроенные здания, при этом выдается свидетельство о праве владения. Что касается степени готовности, то при правильном подходе к делу, можно узаконить даже фундамент. Какие для этого нужны основания?

  • Владение земельным участком.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие утвержденного проекта.
  • Кадастровый паспорт и план участка земли.

Важно! Если разрешение на строительство не было получено, то зарегистрировать недостроенный дом не получится. Без этого документа можно узаконить только готовое домостроение.

Порядок продажи участка с недостроенным домом

Если вы решили самостоятельно справляться с поставленной задачей, то вам стоит знать оптимальный алгоритм действий.

  1. Оценка объекта. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав предложения в рекламных изданиях, а можно воспользоваться услугами независимого эксперта, сейчас таких компаний очень много.
  2. Объявление о продаже. Опубликуйте объявление во всех возможных изданиях, как в печатных, так и в интернете. Распространите информацию о продаже ЗУ среди своих знакомых и друзей.
  3. Описание объекта. Как можно лучше преподнесите свой товар, недостатки не стоит указывать, а вот достоинства следует выставить на первый план.
  4. Демонстрация земельного участка. Поверьте, что ваш участок лучше всех, тогда вы сможете убедить в этом покупателя. Аргументом в пользу недостроенного дома может стать заявление о том, что новый хозяин сможет все сделать по своему вкусу.
  5. Заключение предварительного договора. Обязательно возьмите задаток и оговорите сроки, когда будет совершена сделка.
  6. Подписание договора. Досконально изучите документ до его подписания, если какие-то пункты вызывают у вас сомнения, не стесняйтесь, настаивайте на изменении или внесении дополнительных условий. Помните, документ должен быть составлен так, чтобы в будущем он не мог быть оспорен.
  7. Обязательно указывайте реальную стоимость продажи. Таким образом вы сможете застраховать себя на тот случай, если сделка будет разорвана.

Юридическое сопровождение продажи земельного участка с недостроенным домом

Продать ЗУ с недостроем – задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими. Поэтому если вы не имеете практики, то лучше заручиться поддержкой юриста компании «Правосфера». Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Добрый день, уважаемые специалисты!

Продаю земельный участок. На нем есть ж/дом не зевершенный строительством.
Что писать в ДКП?
1. Написать, что имеется «незавершенка»/строительный задел (?) — это значит — надо указать площадь застройки, площадь помещений, стадию строительства и стоимость этой «незавершенки» (!);
2. Написать, что строений нет — это будет неправда.
3. Еще есть бытовка и сарай — указывать их в договоре?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Что есть по документам, то и прописывайте в договоре. В противном случае будет приостановка в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости».

В случае,если в кадастре недвижимости о недострое нет ни каких сведений,то есть смысл продать просто участок,без потери Вашего времени.Но в договоре,в обязательном порядке необходимо указать,что строения на земельном участке отсутствуют.

Неправда говорите,согласуйте этот момент с покупателем и будет ВАМ правда!

1. С покупателем все согласовано. Цель — все офрмить БЫСТРО И ГЛАДКО! ЧТОБЫ, БЫСТРО ПРИСТУПИТЬ К ЗАВЕРШЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАВЕРШИТЬ И ОФОРМЛЯТЬ С НОВЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ.
2. А может кто-нибудь проверить так это или не так (есть строения или нет) ?

А что Ваш риэлтор говорит?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Объекты недвижимости, прописываемые в ДКП должны существовать, а существование их подтверждается кадастровым учетом, то есть как минимум наличием кадастрового паспорта. Если переживаете, что в ДКП будет фигурировать отсутствие строений, то оформите право собственности на строение, сейчас это не так сложно, на основании техплана производите кадастровый учет, регистрируете право и отчуждаете.
Ярославское направление — обращайтесь.

Если в кадастре сведений о строениях нет, укажите в ДКП один участок.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

ДКП составляйте на основании имеющихся документов на собственность. А с покупателем заключите письменное соглашение, об их согласии на покупку зем.уч. на котором есть незарегистрированные постройки, и покупатели не возражают, что в будущем сами будут нести бремя регистрации этих объектов.

Читать еще:  Отмена договора дарения: на каких основаниях можно отменить дарственную в судебном порядке, необходимые для этого документы и последствия такой сделки, Дарственная в 2019 году в России

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В идеале к Договору прикладывается справка из БТИ об отсутствии строений, но обычная практика — немножко привирать в Договоре купли-продажи, включая в него пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют».

Недавно в рекомендованном образце ДКП с участием заёмных средств одного крупного банка увидела такую формулировку, вероятно, уже обкатанную:

«На момент заключения Договора Земельный участок юридически и физически свободен / или
Продавец обязуется физически освободить земельный участок в течение __ (___) календарного/календарных дня/дней с момента государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Земельный участок к Покупателю». Таким образом, если Вы принципиально не хотите писать в ДКП ни слова неправды — включите в него эту формулировку. Регистраторов не волнует — как именно Вы освободите участок, возможно, продадите по другому договору (регистрация которого нигде не требуется) тем же Покупателям комплект быстровозводимого дома, уложенного на участке штабелем «в лапу». 🙂

Как продать недостроенный дом с земельным участком

Законодательство

Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

  1. добровольное согласие участвующих сторон;
  2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
  3. подготовка подробно описанных ниже документов;
  4. заключение договора купли-продажи.

10 советов, которые помогут быстро продать дом

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Список документов для купли-продажи недвижимости – юридическая консультация

Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Однако если у вас есть специальное образование или родственник, владеющий знаниями в области юриспруденции, то можно попытаться сделать это самостоятельно. Мы рассмотрим стандартную ситуацию, поэтому если у вас возникнут конкретные вопросы, звоните на телефон горячей линии или задавайте их в онлайн чате.

Конкретного запрета на такие действия в законе нет, то есть если вы являетесь полноправным хозяином участка, то вы можете выставлять его на продажу. В этом случае огромную роль играет правильная подача товара. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина.

В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка. Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей.

Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство. Также клиенты интересовались остатками стройматериалов. Специалисты советуют определить стоимость земли, исходя от местоположения участка, а затем прибавлять цену недостроя, которая напрямую зависит от стадии готовности: если заложен только фундамент, то, чаще всего он не учитывается, а при возведении здания под крышу, как правило, определяется суммарная стоимость работ и стройматериалов.

Законом установлено, что пока объект не прошел процедуру регистрации, юридически его не существует. Поэтому при продаже участка с недостроенным домом могут возникнуть проблемы, если у хозяина нет на него документов.

Очень многие граждане не знают, что законом разрешено регистрировать недостроенные здания, при этом выдается свидетельство о праве владения. Что касается степени готовности, то при правильном подходе к делу, можно узаконить даже фундамент. Если разрешение на строительство не было получено, то зарегистрировать недостроенный дом не получится. Без этого документа можно узаконить только готовое домостроение.

Если вы решили самостоятельно справляться с поставленной задачей, то вам стоит знать оптимальный алгоритм действий. Продать ЗУ с недостроем — задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими.

Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом. Рынок загородной недвижимости периодически пополняется все новыми и новыми объектами незавершенного строительства или, как их чаще называют — недостроями.

Как продавать недостроенный дом, если у вас в этом вдруг возникла необходимость? И как его купить, на что нужно обратить внимание в первую очередь? Как продать земельный участок с недостроенным домом Наиболее частой причиной, по которой приходится продавать недостроенный дом, является банальная нехватка средств на его достройку. Однако, что намного хуже для покупателя, причиной такой продажи могут оказаться проблемы, которые возникли уже в процессе строительства — в частности, невозможность подведения необходимых коммуникаций.

В прямой зависимости от причины продажи находится цена, за которую вы сможете продать свой участок с недостроенным домом. Кстати, несколько слов нужно сказать и о самом участке. Пакет документов на дом Самый главный документ на частный дом — свидетельство о государственной регистрации. Оно служит гарантией того, что объект, действительно, является собственностью продавца. Из свидетельства также можно узнать, не обременен ли объект недвижимости — например, не заложен ли в банк в рамках той или иной кредитной программы.

Если дом построен самим продавцом, тогда на руках у него должен быть также акт приемной комиссии о вводе коттеджа в эксплуатацию сдавать объект госкомиссии частных строителей обязали с 1 марта года. Дом с земельным участком: недострой В том случае, если приобретается недостроенный дом на землях ИЖС, у продавца должен быть на руках другой документ — разрешение на строительство, выданное администрацией того района Петербурга или Ленинградской области, где расположен земельный надел.

Когда проект будет готов, его необходимо будет передать на рассмотрение районному архитектору и получить согласие на строительство у главы местной администрации. Если предполагается подвести к дому газ, то на основании согласованного архитектурного проекта, потребуется выполнение отдельного проекта газификации, который должен быть утвержден в пожарной инспекции. Прежде всего, следует поинтересоваться, как обстоят дела у соседей? Есть ли у них централизованное водоснабжение, газ, проложена ли канализация?

Здесь следует иметь в виду, что, например, подвод газа мог оплачиваться по принципу долевого участия пайщиков. Продажа недостроенного дома оформляется, как и продажа любой недвижимости, договором купли-продажи, заключенным у нотариуса или в простой письменной форме.

Для этого вам понадобится следующий пакет документов:. Как купить недостроенный дом Если вы хотите купить недостроенный дом, то помимо того, чтобы проверить наличие у продавца всех документов, необходимых для его продажи, обязательно выясните, что именно вынудило собственника его продавать.

Многих волнует, как купить дом с земельным участком юридически грамотно. На самом деле, ничего сложного тут нет, если следовать простым и логичным правилам. Сразу заметим: в данной статье речь пойдет о приобретении дома с земельным участком со статусом ИЖС — для индивидуального жилищного строительства. Довольно обидно заплатить за объект недвижимости, а потом еще профинансировать его снос — если вдруг власти предъявят претензии. Наличие глубоких трещин в фундаментных конструкциях и в стенах здания, свежие ремонтные швы — все это должно насторожить.

Стены должны быть, как минимум, в полтора кирпича, то есть толщиной не менее 38 см. Если они выполнены в один кирпич, и на них опирается 6 м плита перекрытия, то это должно вызвать серьезные опасения.

Для того чтобы провести такие работы, строителям необходимо знать, какой у здания фундамент? Какова глубина его залегания? В нашей климатической зоне ширина подушки фундамента должна составлять от 60 до см в зависимости от грунта и величины нагрузки.

Глубина залегания — не менее— см. Какие документы на участок спросить у продавца Продавец должен иметь на руках также пакет документов на участок.

Не лишним будет за несколько дней до сделки самостоятельно запросить в госорганах выписку из ЕГРП — Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволит проверить: вдруг информация в свидетельстве, касающаяся тех или иных ограничений в использовании участка, неверна или устарела.

Второй важный документ на участок — кадастровый паспорт. Этот документ содержит характеристики земельного надела: его площадь, месторасположение, категорию, размер кадастровой стоимости и др. И последнее: если продавец состоит в браке, необходимо будет получить письменное согласие второго супруга на продажу объекта недвижимости.

И ещё вопрос — как составляется дополнительное соглашение? Его можно напечатать или продавец должен будет его написать собственноручно, как и расписку в получении денег? Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед. В Вашем случае лучше просить продавца зарегистрировать объект незавершенного строительства регистрация может быть осуществлена даже только при наличии фундамента.

Затем можете оформить ДКП как одним договором, так и двумя разницы ни какой. В последнее время на рынке недвижимости возник определенный интерес к приобретению недостроенных коттеджей. Потенциальных покупателей риэлторы обычно привлекают относительно низкой стоимостью таких домов. На что нужно обратить внимание, если возникло намерение купить такой дом?

С чего начать? Прежде всего, необходимо удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка или его представителем, наделенным полномочиями для заключения соответствующих сделок. Кроме свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства вам необходимо получить у продавца:. Если у объекта незавершенного строительства несколько собственников, то необходимо также получить подтверждение того, что остальные сособственники отказались от преимущественного права покупки недвижимости.

В таком случае, нужно узнать, внес ли прежний хозяин свою долю оплаты? В противном случае новому владельцу придется выплачивать чужие долги.

При этом может оказаться, что мощность этого электрооборудования ограничена, и подключить к нему еще одно строение невозможно. Придется новому владельцу дома покупать собственный трансформатор, что дорого. Поэтому, лучше обратиться к местному электрику и выяснить, есть ли резерв мощности, возможно ли подключение?

Ошибок допускается много. Они возникают из-за принятия неправильных решений, из-за отсутствия опыта домостроительства и домовладения. Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС.

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС учитывая год. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств. Предположим, можем подтвердить половину расходов — 7 млн. На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 за минусом налога в тысяч. В сумме тогда — чуть более 23 млн рублей. Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС.

Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет. Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект. Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае продажа завершенного строительством объекта Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Если незавершенный строительством объект в данном случае дом не оформлен в собственность не зарегистрирован в ЕГРН , то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством.

Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта. Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план вместо паспорта и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами. На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность , поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий. Для тех, кому больше нравится смотреть и слушать:.

Ссылка на основную публикацию