Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

16002 Игорь Василенко

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

  • Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
  • Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

  • Подписание договора купли-продажи;
  • Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

  • Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
  • Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
  • Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
  • Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
  • Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
  • Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
  • Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
  • Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Читать еще:  Что делать, если утерян ордер на квартиру, и как его восстановить?

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства. Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Как составить договор купли-продажи квартиры в новостройке?

Заключение договора купли-продажи квартиры в новостройки может избавить покупателя от дополнительных рисков. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Договор купли-продажи: законодательство

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст.454 Главы 30. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований 549 ст. ГК РФ.

В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:

  • юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
  • физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.

Права и обязанности сторон

  • продавец должен иметь права собственности на квартиру и передать ее в пригодном для проживания состоянии;
  • покупатель обязан оплатить квартиру в полном объеме в обговоренные договором сроки.

Стоит обратить внимание, что если жилой дом еще не был принят в эксплуатацию, то заключить договор купли-продажи квартиры невозможно. В данном случае заключается договор долевого участия.

Отдельные требования предъявляются к предмету сделки. Она должна соответствовать таким условиям:

  • предварительно прошла процедуру приемки госкомиссией;
  • не должна являться объектом двойной продажи или переданной третьему лицу;
  • должна отвечать требованиям клиента и заявленным застройщиком параметрам.

Покупка квартиры в новостройке имеет немало преимуществ и лишает покупателя некоторых рисков. Так, такую сделку не смогут признать недействительной из-за недееспособности продавца или его психического состояния. Также в квартире нет прописанных жильцов, что также облегчает покупку.

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
  2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
  3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
  4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
  7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  8. Подписи сторон.

Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит регистрации в Росреестре (данное требование отменили в 2013 году).

Список документов

Для заключения договора купли-продажи с юрлицом потребуются следующие документы:

  • паспорт покупателя;
  • регистрационные документы застройщика: свидетельство о госрегистрации юрлица, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, копия устава;
  • разрешительная документация застройщика: документ, подтверждающий членство в СРО (аналог лицензии), допуски и разрешения на строительные работы, разрешение от администрации муниципалитета на возведение многоквартирного дома;
  • документ, разрешающий использовать земельный участок под застройку;
  • свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка под домом;
  • акт о государственной приемке объекта;
  • передаточный акт.

Планируете уволить пенсионера? Узнайте, можно ли уволить лицо пенсионного возраста по инициативе работодателя, прочитав нашу статью.

Образец заявления об увольнении по собственному желанию вы найдете здесь.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Покупатель подбирает подходящий объект недвижимости. При этом ему необходимо учитывать репутацию застройщика, коли
  2. чество завершенных проектов, наличие разрешительной документации у застройщика, район расположения новостройки, удаленность дома от транспортной развязки и инфраструктура в районе.
  3. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о своем желании приобрести квартиру в доме. На основании него застройщик рассказывает о существенных условиях предстоящей сделки, предоставляет документы на эксплуатацию и акт госкомиссии.
  4. Если дом еще не был сдан в эксплуатацию, то сторонами подписывается договор долевого участия. В ее рамках может потребоваться внесение задатка или залога, которые оформляются в виде дополнительного соглашения. Договором может быть предусмотрена выплата всей суммы за квартиру единовременно или рассрочка до сдачи квартиры в эксплуатацию. Величина первоначального взноса или аванса составляет 20-50% от стоимости объекта.
  5. Строение проходит госкомиссию, по результатам которой выдается акт.
  6. Покупатель и застройщик заключают договор купли-продажи. После чего остаток стоимости жилья вносится на счет продавца (но чаще деньги перечисляются после госрегистрации сделки).
  7. В оговоренную дату представитель застройщика и покупатель производят осмотр помещения. В специальном смотровом листе покупатель делает отметки обо всех несоответствиях заявленному состоянию.
  8. Застройщику отводится определенное время на устранение всех дефектов, после чего производится повторная приемка и подписывается акт приема-передачи квартиры.
  9. Затем покупатель может обращаться в БТИ за техпаспортом на квартиру.
  10. С установленным комплектом документов, включая договор купли-продажи, покупатель обращается в Росреестр для госрегистрации прав собственности. Данная процедура занимает до 7 дней и стоит 2000 р. (госпошлина за оказание услуги).
  11. После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей права собственности, можно приступать к оформлению прописки в квартире через УМВД.

Для этого договор купли-продажи, а также подтверждающие оплату документы необходимо передать в ФНС.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры в новостройке имеет свои особенности. Одна из них состоит в том, что в качестве продавца выступает юрлицо-застройщик. Также к заключению такого договора стороны могут прийти только ввода объекта в эксплуатацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами»

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Читать еще:  Сколько квартир можно иметь в собственности одному человеку?

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.»>законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.»>права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.»>Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд долевого строительства или Откроется в новой вкладке.»>расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Договор купли-продажи новой квартиры с застройщиком в новостройке: скачать образец договора купли квартиры с застройщиком

Одна из распространенных сделок в операциях с недвижимым имуществом договор купли-продажи квартиры в новостройке, образец которого можно составить на нашем конструкторе, в соответствии с последними законодательными актами РФ. Этот документ регулирует взаимоотношения сторон сделки. Согласно нему продавец (застройщик) передает квартиру в собственность покупателю. Такие сделки необходимо осуществлять после введения дома в эксплуатацию и особо обращать внимание на содержание договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Многие застройщики предпочитают составлять предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке вместо документа в рамках ФЗ №214, регламентирующего долевое участие покупателя. Стоит ли его заключать? Согласно этого документа в соответствии со статьей 429 ГК РФ стороны принимают обязательства заключить в дальнейшем договор передачи построенной квартиры. Такой документ не представляет собой покупку недвижимости, а лишь регламентирует согласно указанных в нем положений условия будущей продажи.

Риски при оформлении договора купли-продажи новой квартиры с застройщиком

Заключая предварительный договор, покупатель не получает права собственности на недвижимое имущество. А документ не регистрируется в госорганах, учитывающих переход права собственности на недвижимость. Такой договор купли-продажи квартиры с застройщиком может быть признан в суде не имеющим силу. Так как законодательство РФ предусматривает специальные требования их составления. В них необходимо наиболее полно указать параметры предмета сделки. Но ведь точное местонахождение не введенного в эксплуатацию дома, точные размеры не построенных жилых помещений определить невозможно.

В связи с единственно возможным в большинстве случаев приобретением квартиры в новострое посредством заключения только предварительного договора необходимо обеспечить защиту прав покупателя на будущую недвижимость. Для этого необходимо в нем отразить максимально все условия, которые будут отражены в конечном документе сделки. При составлении договора купли-продажи образца 2016 года на нашем конструкторе наиболее полно внесите все параметры сделки. И хотя документ предварительный, основной договор будет заключаться на его основании. Чем конкретней и полно будут указаны условия, тем больше шансов купить квартиру, соответствующую вашим требованиях.

Что необходимо еще отразить в договоре купли-продажи квартиры с застройщиком в новострое?

Предлагаемый застройщиком предварительный договор купли квартиры без гарантии прав покупателя можно оспаривать. Потребуйте учесть в нем ваши пожелания. Укажите параметры квартиры: площадь, расположение (этаж, подъезд, место на лестничной площадке), отделка квартиры, наличие лоджии, балкона, перегородок и т.п.

Отметьте, какие должны быть обустроены коммуникации (вентиляция, электропроводка, системы трубопроводов, другое). Четко отразите в договоре купли новой квартиры стоимость недвижимости, с оговоркой ее окончательности и неизменности.

Сроки заключения основного соглашения должны прописываться в предварительном договоре. При их отсутствии по закону устанавливается, что основной договор заключается не позднее года после подписания предварительного документа. Необходимо отметить ответственность застройщика в случае не передачи квартиры в установленные сроки.

Итак, воспользуйтесь конструктором договоров прямо сейчас — составьте документ под свою ситуацию.

Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи — образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:

Все разновидности договоров купли-продажи которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры купли-продажи >>.

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами»

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.»>законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Читать еще:  Секреты успешной продажи, ч

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.»>права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.»>Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд долевого строительства или Откроется в новой вкладке.»>расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры (без привлечения кредитных средств), заключаемый между юридическим и физическим лицом.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в срок, предусмотренный настоящим Договором, заключить основной договор купли-продажи (далее – «Основной договор»), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность Квартиру (далее – «Квартира»), расположенную, на момент подписания настоящего Договора в построенном доме по адресу: и имеющую нижеследующие характеристики: .

1.1.1. Выкопировка плана Квартиры прилагается.

1.1.2. На весь период действия настоящего Договора стороны признают характеристики Квартиры, обозначенные в п.1.1 настоящего Договора надлежащими и индивидуально определенными.

1.2. Продавец является Застройщиком и Инвестором при строительстве Дома. Продавец имеет бесспорное право зарегистрировать свое право собственности на Квартиру на основании: .

1.3. Продавец гарантирует, что его права на Квартиру не обременены обязательствами перед третьими лицами, не заложены, под арестом и запрещением не состоят.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. В срок до « » 2020 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последними, до подписания Основного договора, заключить с Покупателем Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором по прилагаемой форме (Приложение №1 к настоящему договору).

2.1.2. В период действия настоящего Договора не совершать никаких действий, направленных на отчуждение третьим лицам прав на Квартиру или ее части, а также Продавец обязуется немедленно ставить в известность Покупателя о притязаниях третьих лиц на Квартиру, принимать немедленные меры и действия по отклонению или отзыву притязаний третьих лиц на Квартиру, при их возникновении.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. В качестве обеспечения обязательств Покупателя по заключению Основного договора и оплате ими полной стоимости Квартиры до регистрации его права собственности, Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет или внести в кассу Продавца денежные средства в размере рублей согласно графику финансирования (Приложение №2). Данные средства до подписания Основного договора являются «обеспечительным платежом», который в день подписания сторонами Основного договора засчитывается Продавцом как «полная оплата стоимости Квартиры» по Основному договору. Указанный в настоящем пункте «обеспечительный платеж» не является каким-либо видом задатка и к нему не применяются нормы ГК РФ о задатке. Основной договор заключается Продавцом только при поступлении на расчетный счет Продавца обеспечительного платежа в полном размере.

2.2.2. В срок до « » 2020 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2.1, п.2.2.4, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последним до подписания Основного договора, заключить с Продавцом Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором.

2.2.3. Покупатель обязуется заключить договор с эксплуатирующей Дом организацией (далее – Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома), при этом Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома должен быть заключен Покупателем в момент подписания Основного договора в сроки, определенные в п.2.2.2 настоящего Договора.

2.2.4. Покупатель обязуется предоставить Продавцу все необходимые, в соответствии с действующим законодательством РФ, документы для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение дней с момента подписания Основного договора купли-продажи.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер «обеспечительного платежа» составляет рублей.

3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией сделки по настоящему Договору и с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру полностью возлагаются на Покупателя и оплачиваются по отдельному соглашению в момент заключения данного договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с ГК РФ.

4.2. При нарушении Продавцом обязательств по заключению Основного договора, в установленный настоящим Договором срок, Покупатель имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

  • продлить срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора;
  • требовать возврата внесенного «обеспечительного платежа».

4.3. При нарушении Покупателем обязательств по заключению Основного договора в установленный настоящим Договором срок (что по соглашению Сторон считается отказом Покупателя от заключения Основного договора), Продавец имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

  • признать настоящий Договор прекратившим свое действие на основании отказа Покупателя заключить Основной договор. Возврат внесенных в счет оплаты «обеспечительного платежа» денежных средств производится в порядке определенном в п.4.5 настоящего Договора;
  • продлить, при согласии Покупателя срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора.

4.4. В случае задержки Покупателем внесения на расчетный счет Продавца «обеспечительного платежа», в срок и в размере, предусмотренных п.2.2.1 настоящего Договора:

4.4.1. более, чем на календарных дней – Покупатель оплачивает пени в размере % в день от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки. Пени начисляется с первого дня просрочки до момента погашения задолженности, либо до наступления обстоятельств обозначенных в п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.2. более, чем на календарных дней – Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем несудебном порядке, сняв с себя обязательства заключить Основной договор, при этом Продавец, за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, производит возврат внесенных денежных средств в счет оплаты «обеспечительного платежа» в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств. Договор считается расторгнутым с момента направления Покупателю уведомления о расторжении настоящего Договора. Расчет и возврат суммы, подлежащей возврату, производится от фактически внесенных денежных средств в рублях, с учетом вычета всех предусмотренных настоящим Договором штрафов и пени.

4.5. При отказе Покупателя от заключения Основного договора, Продавец обязуется произвести возврат денежных средств из внесенной Покупателем суммы в счет оплаты «обеспечительного платежа» за вычетом штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора. Возврат внесенных денежных средств производится, в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств.

4.6. В случае несвоевременного или ненадлежащего выполнения Покупателем других обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Покупатель обязан возместить Продавцу понесенные последним убытки.

4.7. В случае возникновения обстоятельств и явлений непреодолимой силы или обстоятельств и явлений, приравненных к таковым, стороны регулируют взаимоотношения на основании действующего законодательства РФ.

4.8. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.9. В случае невыполнения условий п.5.1, п.2.1.1, п.7.2 настоящего Договора, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

4.10. Обязанность Продавца перед Покупателем по выплате неустойки, указанной в п.4.9 настоящего договора, возникает только в случае наличия вины Продавца.

5. УСЛОВИЯ И СРОКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

5.1. Основной договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем будет заключен не позднее « » 2020 года, при условии выполнения всех обязательств, предусмотренных настоящим договором.

5.2 . Основной Договор является Приложением №1.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Квартира отчуждается Покупателю в следующем техническом состоянии, которое полностью удовлетворяет Покупателя:

  1. без настилки всех видов полов;
  2. без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери);
  3. без приобретения и установки сантехоборудования;
  4. без трубных разводок в санузлах;
  5. без приобретения и оклейки стен обоями;
  6. без малярных работ;
  7. без электрических плит;
  8. без подоконников;
  9. установлены оконные конструкции со стеклопакетами;
  10. установлена входная дверь;
  11. произведена электрическая разводка согласно проекту;
  12. установлены системы отопления Квартиры;
  13. установлены стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации;
  14. кирпичные стены оштукатурены, газобетонные – произведена затирка швов;
  15. произведена цементно-песчаная стяжка полов согласно проекту;
  16. произведена разделка рустов плит перекрытий;
  17. установлены квартирные счетчики электрической энергии.

6.2. Последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию (содержанию) своей Квартиры и своей доли в общем имуществе введенного в эксплуатацию Дома оплачиваются Покупателем на основании счетов, выставляемых эксплуатирующей Дом организацией (управляющей компанией), независимо от наличия заключенного с данной организацией договора.

6.3. При расторжении настоящего Договора по инициативе Покупателя, Покупатель направляет Продавцу письменное заявление о желании расторгнуть настоящий Договор. Стороны составляют Соглашение о расторжении, согласно которому Продавец возвращает ранее полученные денежные средства (фактически выплаченные суммы в рублях) в течение дней с момента подписания Соглашения о расторжении, в любой, не противоречащей законодательству РФ, форме по выбору Продавца за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа».

6.4. Уступка прав по настоящему Договору, возможно только с письменного согласия Продавца.

6.5. Подписанием настоящего Договора Покупатель подтверждает, что получил от Продавца всю необходимую информацию о застройщике, о проекте строительства, о Доме, о Квартире в полном объеме.

7. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ

7.1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7.2. Покупатель и Продавец осуществляют подачу Основного договора купли-продажи и всех необходимых документов для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в срок до « » 2020 г.

7.3. Квартира передается Покупателю путем подписания акта приема-передачи в течение дней со дня оплаты Продавцу полной стоимости Квартиры, но не позднее « » 2020 года исполнения п.2.2.1, п.3.2, п.6.2 договора. В случае уклонения Покупателя от подписания Акта, Продавец не несет ответственность за просрочку сроков заключения Основного договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. При изменении реквизитов по Договору каждая из Сторон должна представить письменное уведомление другой Стороне в срок до календарных дней с момента изменения таких реквизитов. Все риски, связанные с несвоевременным предоставлением информации об изменении реквизитов несет сторона, не известившая или ненадлежащим образом известившая о произошедших изменениях.

8.2. Договор содержит все условия, согласованные Сторонами на момент его подписания. Любые предварительные соглашения и договоренности, существовавшие до заключения Договора, теряют силу с момента его заключения.

8.3. При выполнении Договора Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью.

8.5. Недействительность одного или нескольких положений Договора не влечет недействительности остальных его положений.

8.6. Все споры между сторонами решаются в суде по месту нахождения Продавца.

8.7. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу – два экземпляра для Продавца, один экземпляр – для Покупателя.

8.8. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Ссылка на основную публикацию