ЖКХ в России

ЖКХ в России

Вот что я «наковырял» о плате за «управление многоквартирным домом» :

«ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Российской Федерации» N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года
(с изменениями на 25 декабря 2012 года):
« … Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
… 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату ЗА УСЛУГИ И РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

ПРИКАЗ ГОССТРОЯ РФ от 11.12.1997 г. № 17-132
«Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»

В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
— Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями;
— Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями
— Организация поставки коммунальных ресурсов;
— Диспетчерское обслуживание;
— Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей;
— Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований;
— Регистрационный учет граждан.
— Выполнение следующих основных функций:
• проведение ежегодной оценки состояния общего имущества;
• планирование расходов и доходов на содержание и ремонт (текущий и капитальный) МКД;
• заключение и контроль договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов;
• заключение и контроль договоров с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в соответствии с утвержденным перечнем.
• контроль соблюдения собственниками помещений правил пользования жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом;
• организация эксплуатации общего имущества МКД, в том числе эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования;
• начисление собственникам жилых и нежилых помещений в МКД платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• сбор платы за содержание и ремонт общего имущества МКД и коммунальные услуги;
• сбор платы за оказание дополнительных и иных услуг (например, содержание охраны территории дома, коллективная телеантенна, радио и др.);
• контроль установленного порядка оплаты собственниками помещений жилищных и коммунальных услуг, в том числе и взыскание задолженности;
• выполнение мероприятий, связанных с сбережением энергоресурсов в МКД;
• взаимодействие с государственными органами и учреждениями (ОМС, милиция, военкомат, надзорными и др.органами) по вопросам управления и эксплуатации общего имущества в МКД;
• взаимодействие с советом дома, собственниками и нанимателями помещений по вопросам управления и эксплуатации общего имущества в МКД.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ТАРИФОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
(утв. Приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. N 303):

« … 2.1.3. Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат:
— на ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
— ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
— благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
— создание ремонтного фонда;
— ОБЩЕЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ;
— ПРОЧИХ ПРЯМЫХ ЗАТРАТ;
— внеэксплуатационных расходов.

2.7. Определение общеэксплуатационных расходов

2.7.1. Общеэксплуатационные расходы как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат ПО УПРАВЛЕНИЮ, ОБСЛУЖИВАНИЮ И ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.

2.7.2. В договоре на содержание и ремонт жилищного фонда заказчик и подрядчик вправе установить различные варианты порядка определения величины общеэксплуатационных расходов:
— на основании нормативов, которые отражают усредненные условия управления, обслуживания и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;
— расчетно-аналитическим методом путем прямого калькулирования данных расходов подрядчика по статьям затрат с учетом его структуры, особенностей управления, обслуживания и организации производства по данным статистической и бухгалтерской отчетности.
2.7.3. Общеэксплуатационные расходы являются одной из основных составляющих себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда, на величину которых любой подрядчик может реально влиять, регулируя их элементы, и в частности административно-хозяйственные расходы.
2.7.4. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
— административно-хозяйственные расходы;
— расходы на обслуживание работников производства;
— расходы по организации работ;
— прочие общеэксплуатационные расходы.

2.7.4.1. Административно-хозяйственные расходы определяются с применением нормативно-методических рекомендаций [16] и состоят из:
— расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала, а именно: расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений;
— отчислений на социальные нужды указанных категорий работников;
— расходов административно-хозяйственного персонала (почтово-телеграфные и телефонные, на содержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги), направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления подрядчика; …

2.7.4.2. Расходы по обслуживанию работников производства состоят из затрат, связанных с подготовкой и переподготовкой кадров, на приобретение специальной одежды и обуви, охрану труда и технику безопасности, содержание служебных помещений, предоставляемых работникам.

2.7.4.3. Расходы по организации работ включают затраты по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов, на содержание пожарной и сторожевой охраны, производственных мастерских, а также по благоустройству и содержанию строительных площадок, подготовке объектов к сдаче.

2.7.4.4. Прочие общеэксплуатационные расходы состоят из износа по нематериальным активам; платежей по кредитам банков и в пределах ставки, установленной законодательством; расходов, связанных с рекламой, в пределах утвержденных норм; затрат на текущую техническую инвентаризацию.
2.6. Определение прочих прямых затрат
2.6.1. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
— оплата работ по управлению жилищным фондом;
— отчисления на страхование имущества;
— другие расходы.

2.6.1.1. По статье «Оплата работ по управлению жилищным фондом» определяются затраты на оплату работ по управлению государственным или муниципальным жилищным фондом: организацией, уполномоченной выступать от лица собственника, или хозяйствующим субъектом (подрядчиком).
Затраты по управлению жилищным фондом определяются с применением нормативно-методических рекомендаций [17].
2.6.1.2. По статье «Отчисления на страхование имущества» определяются затраты на страхование имущества в соответствии с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями.
2.6.1.3. По статье «Другие расходы» определяются расходы по приему, расчету и учету платежей населения за содержание и ремонт жилищного фонда с применением нормативно-методических рекомендаций [19]. В эту статью включаются также другие расходы, не вошедшие в перечисленные статьи калькуляции, …….»

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ И УЧЕТУ
РАСХОДОВ И ДОХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
(Центр муниципальной экономики и права. Москва, 2006 г.)

« … 2.3. Порядок и условия определения расходов на управление многоквартирным домом
1. Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом зависят от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию многоквартирного дома.
2. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений расходы на управление включают затраты, связанные с заключением договоров на выполнение работ и оказания услуг по содержанию многоквартирного дома; составлением, учетом и хранением технической документации многоквартирного дома и другие расходы, связанные с непосредственным управлением, в том числе расходы на услуги банка или специализированной организации по приему платежей.
3. При управлении многоквартирным домом путем создания объединения собственников жилых помещений расходы на управление включают вознаграждения членам правления объединений собственников, расходы на содержание помещений, используемых в целях управления многоквартирным домом и т.д.
В случае заключения объединением собственников жилых помещений договора управления с управляющей организацией расходы на управление включают стоимость услуг по договору управления, а также вознаграждение членам правления указанных объединений собственников жилья.
4. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещений (зданий) управляющих организаций, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, и прибыль управляющей организации.
Размер расходов на управление многоквартирным домом при выборе данного способа управления многоквартирным домом зависит от состава функций, выполняемых управляющей организацией.
При выборе способа управления многоквартирным домом расходы на управление определяются исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также информации о расходах на управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.
5. Величину расходов на управление многоквартирным домом рекомендуется принимать до 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Величина расходов на управление многоквартирным домом отражается в п. 1.3. сметы расходов и доходов (финансового плана) (приложение 1 к Методическим рекомендациям).

«МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ПРИМЕРНОЙ ФОРМЫ ПЛАТЕЖНОГО ДОКУМЕНТА для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг» (прил. 2 к приказу Минрегионразвития РФ от 19.09.2012 г. № 454)

« … 13. По строке «Содержание и ремонт жилого помещения» указывается наименование соответствующей платы, с выделением по отдельной строке платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме при её установлении.
Если в порядке, установленном жилищном законодательством для собственников помещений в многоквартирном доме установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения по ее иным отдельным составляющим (в т.ч. ПЛАТА ЗА РАБОТЫ И УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, по содержанию общего имущества многоквартирного дома, его текущему и капитальному ремонту и др.), исполнитель услуг обязан в графе 1 указать соответствующие виды услуги. В иных случаях исполнитель выделяет отдельные услуги за содержание и ремонт жилого помещения по своему решению….»

Читать еще:  Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Из Интернета:
Сколько должны стоить услуги по управлению многоквартирным домом (МКД)?
ВОПРОС:
Домом может управлять управляющая организация или ТСЖ. Какой размер затрат на управление домом (в проценте от стоимости жилищно-коммунальных услуг) является допустимым и обоснованным?
ОТВЕТ:
Деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно-коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг.
Источник: Приказ Госстроя РФ от 11.12.1997 г. № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»

Людмила! Как мы видим из «Методических рекомендаций по заполнению примерной формы платежного документа», плата за «Содержание и ремонт жилого помещения» может указываться одной строкой, или эта плата может быть разбита на несколько отдельных составляющих (строк).
Главное в этом деле – проконтролировать, чтобы ушлые, жадные и подлые деятели ЖКХ, выделив отдельной строкой плату «за управление МКД», не «ЗАБЫЛИ» исключить эту плату из суммы «Содержание и ремонт жилого помещения»! Такое случается сплошь и рядом.

Удачи Вам в контроле за платой по управлению домом!

Порядок и стандарты управления многоквартирным домом. Что включает в себя эта деятельность?

Проживание в многоквартирном доме связано с решением определенных задач. Это касается надлежащего оказания услуг жилищно-коммунального характера, управления общим имуществом жильцов, благоустройства прилегающей территории. Для решения таких вопросов жильцы могут создать управление МКД.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и основы управления и содержания МКД

Содержание и управление МКД — это совместная деятельность жильцов дома, направленная на создание благоприятных условий проживания и обеспечение безопасности людей; такое управление основано на волеизъявлении жильцов, которые принимают решения на общем собрании.

Правовое регулирование механизма эксплуатации, обслуживания, содержания — новые стандарты деятельности

Основные нормы и правила осуществления деятельности, касающиеся управления МКД, содержатся в разделе VIII ЖК РФ. Более детально весь порядок описан в Постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Также государством утвержден ряд ГОСТов, которые касаются различных направлений сферы управления МКД. К ним отнесены:

  • Р 51929-2014 – термины и определения;
  • Р 56038-2014 – услуги управления многоквартирными домами;
  • Р 56037-2014 – диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;
  • Р 51617-2014 – коммунальные услуги;
  • Р 56192-2014 – содержание общего имущества;
  • Р 56193-2014 – капитальный ремонт общего имущества;
  • Р 56194-2014 – проведение технических осмотров и определение на их основе плана и перечня работ;
  • Р 56195-2014 – содержание придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.

Национальные стандарты помогают собственникам многоквартирных домов определить основные условия при заключении договора с управляющей компанией.

Что включает в себя эта деятельность?

Деятельность указанного характера охватывает следующие направления:

  1. управление общим имуществом и финансами;
  2. благоустройство прилегающей территории;
  3. обеспечение надлежащего санитарного состояния мест общего пользования – лифтов, подъездов, лестничных пролетов, подвальных помещений;
  4. проведение капитального ремонта общего имущества.

Цели и перечень задач, услуг и работ для их реализации

Целями такого процесса является обеспечение:

  • безопасных и благоприятных условий для жильцов;
  • содержания общего имущества в надлежащем состоянии;
  • предоставления услуг ЖКХ;
  • решения вопросов по управлению общим имуществом.

Для реализации указанных целей управление должно выполнять задачи связанные с:

  1. поиском и выбором поставщика услуг ЖКХ;
  2. организацией жилищно-коммунального обслуживания;
  3. контролем за объемом, качеством и сроками выполнения необходимых работ;
  4. защитой интересов жильцов;
  5. организацией системы учета и сбора платежей;
  6. подготовкой и обоснованием бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;
  7. поиском и использованием законных возможностей коммерческого использования общего имущества.

Выполнение функций такого характера сводится к заключению договоров, направленных на жизнеобеспечение МКД. Предметом таких сделок является:

  • содержание и техническое обслуживание инженерных коммуникаций;
  • предоставление жильцам услуг ЖКХ;
  • работы по содержанию прилегающей территории;
  • обслуживание лифтов;
  • текущий и капитальный ремонт здания;
  • замена инженерного оборудования;
  • проведение работ по перестройке, пристройке, надстройке;
  • возведение нового объекта на месте прежнего МКД, который пришел в аварийное состояние или стал ветхим.

Порядок и нормативы

Порядок управления МКД предусматривает:

  1. выбор формы такой деятельности, органов и ответственных специалистов;
  2. определение нормативов на содержание;
  3. предоставление информации жильцам;
  4. ведение документации;
  5. взаимодействие с государственными и муниципальными органами;
  6. документальное оформление принятых решений.

Раскрытие информации об организации, осуществляющей регулирование

Организация, осуществляющая управление обязана предоставлять жильцам следующие данные:

  • информацию о самой организации – название, состав, режим работы, права и обязанности, сведения о руководителе и специалистах, номер и дата лицензии, адрес офиса, график приема граждан, контактные телефоны, список обслуживаемых МКД;
  • показатели финансовой и хозяйственной деятельности;
  • сведения об оказанных услуга и выполненных работах;
  • перечень цен, связанных с выполнением задач;
  • тарифы на услуги ЖКХ.

Обязанности и права специалиста — кто им может стать?

Специалист по управлению МКД должен обеспечивать создание благоприятных и безопасных условий для проживания, поставку услуг ЖКХ и надлежащее содержание ОИ. В перечень обязанностей специалиста входит следующее:

  1. прием-передача, ведение, учет и хранение документации;
  2. обоснование эффективности управления;
  3. формирование базы данных о собственниках жилья;
  4. организация рассмотрения на общих собраниях актуальных вопросов для МКД, который находится в управлении;
  5. заключение необходимых договоров и контроль за качеством оказанных услуг и выполненных работ.

Для реализации указанных обязанностей специалист наделяется правом требовать предоставление информации в интересах собственников, а также осуществляет необходимые действия от их имени.

Специалистом может стать лицо, соответствующее ряду требований. Претендент должен обладать следующими навыками:

  • определение перечня необходимой документации, проверка и анализ его состава, выявление отсутствующих сведений;
  • оформление документов, их ведение, хранение и учет;
  • передача документации, при смене УК;
  • ведение архива.

Будущий специалист должен знать:

  1. нормативные акты, методические документы и инструкции;
  2. основы делопроизводства;
  3. методы хранения и архивирования;
  4. устав организации.

Что входит в оплату?

В данный перечень расходов включены:

  • горячее и холодное водоснабжение;
  • слив по канализации;
  • электроэнергия на общедомовое имущество;
  • постоянное использование газа;
  • ведение документов и заключение договоров;
  • сбор средств, предоставление квитанций, взыскания с должников;
  • контроль за оказание услуг ЖКХ;
  • диспетчерские услуги;
  • регистрация жильцов;
  • выдача справок;
  • представление информации об изменении тарифов.

О том, что входит в плату за управление МКД, более детально написано тут.

Обязанность по предоставлению отчета жильцам возложена на орган управления. Это условие должно быть отражено в договоре или протоколе общего собрания. Там же указывается периодичность и содержание сведений.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, орган управления должен ежегодно отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Информация должна предоставляться не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.

Договором может быть предусмотрена и другая периодичность предоставления отчета. Информация составляется в свободной форме и размещается в общедоступном месте. Как правило, это информационный стенд и интернет ресурс компании, а также сайт местного органа власти.

Жилец дома может затребовать информацию самостоятельно. Она предоставляется только собственникам помещений.

Кто управляет?

Управление МКД может осуществляться:

  1. непосредственно жильцами;
  2. управляющей компанией;
  3. ЖК или ЖСК;
  4. товариществом собственников.

Непосредственно собственники

Особенности формы управления непосредственно собственниками состоит в том, что она предусматривает заключение договоров собственниками на обслуживание, на основании решения общего собрания. То есть посредников в данном случае нет. Форма определена статьей 164 ЖК РФ. Заказчиком являются все или большинство владельцев квартир.

УК, ЖК/ЖСК и ТСЖ

При выборе управляющей компании, последняя выступает представителем владельце и все договора заключает от их имени. Данная организация выбирается решением общего собрания. С ней заключается договор на обслуживание. УК самостоятельно определяет поставщика услуг.

ЖК (жилищный кооператив) является органом, созданным жильцами дома, введенного в эксплуатацию. Кооператив – это добровольное объединение граждан. Он не является самостоятельной коммерческой организацией.

Аналогичной компанией является и ЖСК. Отличие от ЖК заключается в том, что собственники могут принимать решения ещё на стадии возведения жилого дома, до его ввода в эксплуатацию.

О том, чем отличаются ЖСК, ТСЖ и УК, мы рассказывали здесь.

Что является высшим органом, как называется?

Высшим органом управления МКД является общее собрание собственников жилья. Это обусловлено, тем, что именно на собрании принимаются все важные решения и определяется форма управления. Если жильцов не устраивает качество деятельности, например, управляющей компании, они вправе расторгнуть договор.

Временное управление

Данная форма регламентирована правилами Постановления Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616. Она применима в случаях, когда собственники не выбрали форму управления или не реализовали её, то есть не заключили договор с УК или не сформировали товарищество (кооператив), в течение шести месяцев, после ввода дома в эксплуатацию или истечения срока полномочий предыдущего исполнителя.

В таком случае местным органом власти проводится аукцион по выбору исполнителя, и по его результатам определяется УК. В течение трех дней, после подписания соответствующего распоряжения, выбранная управляющая компания должна направить собственникам проект договора.

УК будет выполнять свои обязанности до выбора владельцами другого исполнителя, формы или истечения срока полномочий указанного в распоряжении органа власти.

Читать еще:  Справка об оценочной стоимости квартиры где получить, Внешюрбюро

Основания для признания способа регулирования

В качестве основания для признания такого факта выступает решение общего собрания владельцев квартир, либо распоряжение местной администрации.

Дата начала выполнения обязанностей

Дата начала выполнения УК своих обязанностей определяется условиями заключенного договора. Если конкретная дата в соглашении не указана, то в свои права исполнитель вступает в течение 30-ти дней с момента подписания.

МКД без администрирования

Если многоквартирный дома остается без управления на протяжении полугода, местный орган власти выберет УК самостоятельно, по результатам проведенного конкурса.

Все вопросы, связанные с управлением МКД решаются на общем собрании. Жильцы могут объединиться в кооператив или товарищество, и выполнять все необходимые действия самостоятельно. Также они вправе выбрать управляющую компанию, которая будет действовать в их интересах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Особенности учёта расходов УК на услуги управления МКД

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуга на управление МКД

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.

Учёт затрат на услуги управления МКД

С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.

Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».

Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.

Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.

Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.

Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»

Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД — на счёт 26.

Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласно п.9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:

  • в качестве условно-постоянных — Дт 90-2 «Себестоимость продаж»;
  • в себестоимость работ или услуг — Дт 20, 23, 29.

Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.

Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011). Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей. Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.

Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013).

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.

Перечислим эти преимущества:

  • затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
  • экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Что такое управление МКД в квитанции

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД». Второе для жильцов более понятно — к нему относятся все сезонные работы в доме, например, латочный ремонт крыши, ремонт фасадов или косметические работы в подъездах. Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

  • хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
  • оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
  • работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
  • работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
  • диспетчерская служба;
  • предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
  • раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.
Читать еще:  Изменение целевого назначения нежилого помещения: ответственность за смену функционального использования, как не нарушить закон, пределы свободной эксплуатации

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Способы управления МКД

Три способа управления многоквартирным домом.

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД Основания для признания способа управления МКД реализованным Нормативное обоснование
Непосредственный способ управления Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УО Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Ссылка на основную публикацию